Ante la variedad admitida a la hora de celebrar un contrato de arras previo a un contrato de compraventa de vivienda, es normal que exista confusión entre los distintos tipos existentes, sobre todo cuando el Código Civil no las menciona expresamente y hay que acudir a la doctrina y a la jurisprudencia para definirlas.
A continuación, vamos a ver cuáles son las diferentes consecuencias que se derivan de pactar unas arras penitenciales o unas arras penales.
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Contacte con nosotras¿Cuál es el objetivo de celebrar un contrato de arras?
Las arras, del tipo que sean, son un pacto que celebran las partes en un contrato de compraventa con el fin de asegurar de algún modo el cumplimiento de los compromisos en un plazo determinado por ellas, de modo que si, llegado el plazo, algunas de las partes se echa atrás y no celebra el contrato de compraventa, se producen los efectos previstos en cada caso.
Hasta ahí, ambos tipos de arras, junto con las arras confirmatorias, tienen más o menos la misma finalidad, pero algunas arras ponen más empeño en asegurar la celebración de la compraventa que otras.
Así, las arras penales, al igual que las confirmatorias, tienen como objetivo principal garantizar que el contrato de compraventa se celebrará, mientras que las arras penitenciales se limitan a establecer una contraprestación para la otra parte en caso de que una de ellas desista del contrato.
¿En qué se diferencian las arras penales de las arras penitenciales?
Conforme a lo expuesto, se pueden señalar las siguientes diferencias entre ambos tipos de arras:
- La finalidad pretendida. Las arras penales pretenden asegurar que se celebre la compraventa, mientras que las penitenciales establecen las consecuencias de que cualquiera de las partes desista.
- La posibilidad de desistir. Las arras penitenciales suponen precisamente un medio lícito de desistir del contrato de compraventa, mientras que las arras penales no permiten esa posibilidad, y se podrá exigir a la parte incumplidora que cumpla con su compromiso.
- La necesidad de pacto expreso. Las arras penitenciales, al ser las que menos comprometen y más flexibilidad permiten a las partes, deben pactarse expresamente, según criterio de la doctrina y la jurisprudencia.
Vamos a ver cuáles son exactamente las consecuencias de un incumplimiento según el tipo de arras que se hayan pactado.
¿Qué consecuencias tiene pactar arras penales?
Cuando comprador y vendedor pactan un contrato de arras penales, establecen una penalización para el caso de que alguno de los dos incumpla su obligación de celebrar el contrato de compraventa en el plazo acordado para ello.
Por tanto, las arras penales equivalen a establecer una cláusula penal, de modo que la parte incumplidora deberá pagar la cantidad que se haya pactado como “pena” (normalmente, el importe de las arras) y abonar los intereses devengados a la otra parte.
Pero, además, el pago de la pena no le exime de la obligación de cumplir con lo pactado, a menos que se haya establecido expresamente esta posibilidad, aunque tampoco podrá la otra parte exigir ambas cosas si no se ha pactado así.
Por tanto, las consecuencias del incumplimiento de un contrato de arras penales son:
- Si incumple el comprador, el vendedor podrá exigirle cumplir con lo pactado, y/o deberá pagar a este la cantidad fijada como penalización más los intereses devengados, siempre que se haya pactado la posibilidad de exigir ambas cosas.
- Si incumple el vendedor, el comprador podrá exigirle cumplir con lo pactado y/o deberá pagar al comprador la cantidad fijada como penalización más los intereses, siempre que se haya pactado la posibilidad de exigir ambas cosas.
El juez podrá moderar la cuantía de la pena si la parte incumplidora cumple finalmente con la obligación en todo o en parte.
¿Qué consecuencias tiene pactar arras penitenciales?
Cuando comprador y vendedor pactan un contrato de arras penitenciales, cualquiera de ellos tendrá derecho a desistir del contrato en el plazo fijado sin necesidad de alegar ninguna causa justa, pero deberá compensar a la otra parte:
- Si desiste el comprador, perderá el dinero que entregó en concepto de arras.
- Si desiste el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad que él le entregó en concepto de arras.
Por tanto, la finalidad de las arras penitenciales no es otra que establecer la medida de la compensación que se debe pagar a la otra parte en caso de desistimiento.
¿Qué tratamiento reciben las arras penales y las penitenciales en el Código Civil?
Las únicas arras que figuran como tales en el Código Civil son las arras penitenciales, que aparecen reguladas en el artículo 1454, aunque sin ser mencionadas expresamente.
Así, el artículo se limita a señalar que, en caso de haber mediado arras o señal en el contrato de compraventa, cualquiera de las partes podrá rescindir el contrato, con las consecuencias que ya hemos analizado.
Por otro lado, para saber las consecuencias del incumplimiento de las arras penales hay que acudir a los artículos 1152 a 1155, que regulan las cláusulas penales en las obligaciones.