¿Es obligatorio hacer contrato de arras antes de la compraventa de una vivienda?

Antes de celebrar un contrato de compraventa, es habitual celebrar un contrato de arras, que tiene por objetivo asegurar el compromiso de ambas partes de formalizar la operación en un plazo determinado.

Sin embargo, aun siendo una práctica muy extendida, no es una obligación para las partes, por lo que el contrato de compraventa se puede celebrar directamente, sin necesidad de pactar previamente ningún compromiso.

Pero ¿por qué se suele celebrar un contrato de arras? ¿Qué ventajas ofrece para las partes?

¿Por qué es aconsejable celebrar un contrato de arras antes de la compraventa?

La compraventa de vivienda no acostumbra a ser un acto instantáneo, sino que más bien requiere de un proceso dilatado en el tiempo, desde el momento en que las partes tienen el primer contacto hasta que firman la escritura de compraventa.

En ese espacio de tiempo entre el primer contacto y la formalización definitiva del contrato, comprador y vendedor realizan las gestiones necesarias para poder hacer frente a los compromisos adquiridos:

• El comprador, por lo general, necesita tiempo para conseguir financiación, y, a veces, incluso para vender una vivienda anterior.
• El vendedor puede requerir hacer algunos trámites para poner la vivienda a disposición del comprador, para obtener un certificado energético, etc.

Su celebración responde por lo tanto a la necesidad de asegurar la operación, por ello se suele celebrar el contrato de arras, que proporciona a ambas partes la seguridad jurídica necesaria, además del tiempo que precisan antes de poder formalizar la compraventa.

Por otro lado, la celebración del contrato de arras asegura al vendedor que va a vender posteriormente la vivienda respetando el precio y las condiciones establecidas, y al comprador, que la va a poder adquirir tal y como se la ha ofrecido el vendedor.

Si alguna de las partes incumple, según sea el tipo de arras (confirmatorias, penitenciales o penales), la otra parte tendrá derecho a una indemnización o a una compensación por el perjuicio, o incluso a obligar a la otra parte a cumplir con lo prometido, recibiendo además una indemnización.

Además, en la práctica, la cantidad de dinero en concepto de arras se entiende como señal a cuenta del precio total de la vivienda, sin que ello suponga que se esté ante un contrato de reserva.

¿El contrato de arras y el de reserva o señal son lo mismo?

Tanto el contrato de arras como el contrato de reserva tienen por finalidad asegurar la compraventa en un plazo establecido (salvo el contrato de arras penitenciales, que permite desistir del contrato sin tener que alegar una causa), y su funcionamiento es similar, pero no son lo mismo: 

• Por el contrato de reserva, se entrega una señal cuyo importe suele ser menor que en el contrato de arras, ya que suele suponer entre un 3% y un 5% del importe total de la venta, mientras que el de arras consiste normalmente en un 10%.
• El contrato de arras está recogido en el Código Civil, donde se regulan las obligaciones de las partes en caso de un posible incumplimiento, lo que le otorga mayor seguridad jurídica. El contrato de reserva solo se menciona en la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, ni siquiera referido a los bienes inmuebles, aunque su práctica esté muy extendida.
• El contrato de arras puede ser rescindido en caso de incumplimiento con el pago de una indemnización, o puede prever el desistimiento sin causa, si se trata de arras penitenciales. El contrato de reserva no puede rescindirse, a menos que el propio contrato contenga una cláusula que incluya esa posibilidad, en cuyo caso deberá regular las consecuencias.

Las diferencias, en realidad, son pequeñas, y en la práctica funcionan igual, aunque el contrato de reserva se suele celebrar más para el caso de compras de vivienda sobre plano, en fase de construcción, mientras que las arras se aplican más a compraventa de vivienda ya construida y entre particulares.

Celebrar un contrato de arras, ¿sí o no?

Vistas las ventajas que supone para comprador y vendedor, sí parece aconsejable celebrar un contrato de arras, si es que se necesita un tiempo prolongado para hacer algunas gestiones previas.

Habrá que tener en cuenta que existen varios tipos de contratos de arras y que el tipo del que se trate deberá constar claramente en el contrato, ya que las implicaciones de elegir un tipo u otro son diferentes.

El contrato de arras puede ser redactado por los propios particulares y celebrado de manera privada, aunque resulta recomendable que lo redacte un abogado experto en materia inmobiliaria, ya que las consecuencias de no prever todos los detalles en el contrato pueden provocar importantes inconvenientes en el futuro, sobre todo en caso de incumplimiento por parte del comprador o del vendedor.

En cualquier caso, tanto si son las propias partes las que se ocupan de redactar el contrato como si es la otra parte la que lo presenta ya elaborado, conviene que lo revise un abogado experto en la materia para evitar problemas más adelante. 

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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