¿Qué puede hacer el propietario si el inquilino se retrasa en el pago del alquiler?

La obligación principal del inquilino es el pago de la renta y de todas las cantidades que le corresponda pagar asimiladas a la renta. El pago debe hacerse además en el momento y modo pactado con el arrendador. 

Sin embargo, hay inquilinos que sistemáticamente pagan fuera de plazo, y el propietario no sabe cómo actuar, ya que no está seguro de si estos retrasos suponen un incumplimiento del contrato.

¿Un retraso en el pago supone un incumplimiento del contrato?

Sí, un retraso en el pago ya es un incumplimiento del contrato por parte del inquilino, sea este retraso puntual o habitual, y también si solo ha transcurrido un día desde el final del plazo límite pactado con el arrendador.

Por ejemplo, si las partes han pactado que el pago se efectúe entre el día 1 y 5 de cada mes, llegar al día 6 sin que se haya realizado ya constituye incumplimiento.

Así lo contempla el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que el arrendador podrá resolver el contrato, entre otras causas, por la falta de pago de la renta o de las cantidades que corresponda pagar al inquilino, ya que supone un incumplimiento de sus obligaciones.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta los términos del contrato para determinar en qué momento se entiende que hay incumplimiento, o para saber si se ha pactado algún tipo de flexibilidad en el pago de la renta.

Si el contrato no dice nada que se aparte de lo que establece la ley, el transcurso de un solo día de retraso en el pago de la renta ya faculta al arrendador para resolver el contrato e iniciar un procedimiento judicial de desahucio. 

¿Qué opciones tiene el propietario si el inquilino se retrasa en el pago?

Como ya se ha visto, el propietario puede resolver el contrato en el mismo momento en que se entienda producido un retraso, y, en consecuencia, también puede iniciar un procedimiento de desahucio y reclamar al mismo tiempo las cantidades adeudadas. 

Pero ¿Qué ocurre si el inquilino paga lo que debe, aunque sea con retraso? Las consecuencias dependen de si el arrendador requirió de pago al inquilino extrajudicialmente o no.

Desahucio por retraso en el pago sin requerimiento extrajudicial

En caso de impago o retraso en el pago, la ley permite al propietario acudir inmediatamente a un procedimiento de desahucio, al que podrá acumular la reclamación de la deuda. Además, no impone ningún requisito adicional, como puede ser que el arrendador haya requerido de pago previamente al arrendatario por algún medio fehaciente extrajudicial.

No obstante, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al inquilino evitar el desahucio una vez iniciado el procedimiento si, cuando es requerido de pago por la autoridad judicial, paga la deuda al arrendador o pone el importe a disposición judicial o notarial. Es lo que se conoce como enervación del desahucio. 

Sin embargo, el inquilino no podrá enervar el desahucio en los siguientes casos:

• Si ya ejerció su derecho a enervar el desahucio con anterioridad, a menos que el cobro no se hubiera producido por motivos atribuibles al arrendador.
• Si el arrendador requirió de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con una antelación de al menos 30 días a la interposición de la demanda, y, en ese momento, el pago aún no se había hecho.

Por tanto, la ausencia de requerimiento previo por medio fehaciente tiene como efecto principal que el inquilino pueda evitar el desahucio pagando la deuda fuera de plazo, aunque tendrá que pagar también las cosas del proceso.

Desahucio por retraso en el pago con requerimiento extrajudicial

Por el contrario, cumplir con el trámite previo de requerimiento extrajudicial por un medio fehaciente elimina la posibilidad de que el inquilino enerve el desahucio, es decir, lo evite.

Como contrapartida, si el inquilino no atiende al requerimiento, el arrendador deberá esperar hasta que expire el plazo de 30 días para poder interponer la demanda de desahucio.

Por tanto, el requerimiento extrajudicial alarga el proceso, pero limita las posibilidades de oposición del inquilino y puede asegurar el desahucio.

En cuanto a la forma de hacer dicho requerimiento, lo habitual es enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

¿Qué pasa si el inquilino se vuelve a retrasar en el pago?

Uno de los problemas que se pueden plantear en este tipo de procedimientos es que el inquilino siempre se retrase, el arrendador le envíe un burofax cada vez y el inquilino acabe pagando antes del proceso de desahucio.

Las opciones del propietario o arrendador en este caso son:

• No reclamar por burofax después de la primera vez, interponer la demanda de desahucio por impago ante el segundo retraso e indicar en ella que el inquilino puede enervar el desahucio (es obligatorio indicar en la demanda si puede o no).
  • En ese caso, la única posibilidad que tiene el propietario es que el inquilino no pague esa segunda vez y el desahucio se lleve a cabo. Sin embargo, si paga, podrá enervar el desahucio.  
• Interponer la demanda de desahucio cuando ya se ha producido el retraso en el pago en varias ocasiones, habiendo enviado el burofax en todas ellas.
  • En ese caso, se podrá indicar en el demanda que el inquilino no puede enervar, quedando el propietario en manos de la decisión del juez, que puede declarar que el pago por parte del inquilino no es suficiente para enervar el desahucio. Pero no existe garantía de que ocurra así.

¿Qué puede hacer el propietario ante un retraso reiterado del pago del alquiler?

Lo que es evidente es que el hecho de pagar siempre con retraso también supone un incumplimiento de los términos del contrato, ya que el inquilino tiene la obligación de pagar en tiempo y forma, y no solo de pagar.

El artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, de manera general, que el incumplimiento de las obligaciones por parte de cualquiera de las partes dará derecho a la otra a exigir el cumplimiento o a resolver el contrato de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil, en virtud del cual, el arrendador podrá incluso exigir el resarcimiento de daños y el abono de intereses.

Por tanto, el arrendador puede optar por esa vía y resolver el contrato de arrendamiento, y una vez disuelta la relación contractual, si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, podrá instar un procedimiento de desahucio por precario, ya que se entenderá que está ocupando el inmueble sin justo título.

¿Se puede pactar alguna penalización en el contrato para los retrasos en el pago?

Sí, las partes pueden adelantarse a esta eventualidad e incluir una cláusula en el contrato por la cual el inquilino esté sujeto a algún tipo de penalización en caso de retraso en el pago, como por ejemplo, el pago de intereses de demora.

No obstante, se trata de una cláusula muy discutida por ser desproporcionada en algunos casos (según la penalización que se pacte), y puede dar pie a que el inquilino la impugne, con la consiguiente declaración de nulidad de la cláusula.

Pero si ambas partes están de acuerdo y el inquilino no impugna, puede servir para evitar retrasos.

En cualquier caso, como hemos visto, al arrendador siempre le quedará la opción de resolver el contrato y promover posteriormente el desahucio del inquilino.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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