Desde el 3 de abril de 2025, todo procedimiento de desahucio que pretenda iniciarse en sede judicial requiere haber intentado previamente una solución extrajudicial.
Este nuevo marco jurídico, introducido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, tiene por objeto fomentar la eficiencia del sistema judicial y facilitar vías alternativas de resolución de conflictos entre los particulares.
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Contacte con nosotras¿Qué aplicación tienen los MASC en los procesos de desahucio?
Los medios adecuados de solución de controversias (MASC) son instrumentos legales de negociación entre las partes para resolver conflictos civiles y mercantiles sin acudir de inmediato a los tribunales. Su utilización se ha convertido en obligatoria, como requisito de procedibilidad, en una gran mayoría de asuntos desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Los procedimientos de desahucio, al estar incardinados en el ámbito civil, quedan incluidos dentro del campo de aplicación de esta norma.
Esto significa que, antes de presentar una demanda de desahucio, las partes deben intentar una negociación por medio de alguno de los MASC previstos legalmente. Esta fase de negociación es obligatoria y se debe intentar de forma documentada, pues, de lo contrario, el juzgado inadmitirá la demanda.
¿Se aplican en todos los procedimientos de desahucio?
No todos los desahucios están sujetos a la obligatoriedad de utilizar un MASC. Existen algunas excepciones contempladas en la propia Ley Orgánica 1/2025, como los casos en los que se requiere una actuación sumaria para restituir de forma inmediata la posesión de un inmueble o aquellos en los que concurren razones procesales que justifican la omisión de esta fase previa.
Con carácter general, sí están sometidos a MASC los desahucios por impago de rentas, por expiración del plazo contractual o por precario, ya que se trata de supuestos que no están excluidos legalmente y en los que la ley presume que las partes pueden alcanzar un acuerdo sin necesidad de acudir al juzgado.
¿Qué medios adecuados de solución de controversias se pueden utilizar?
La Ley Orgánica 1/2025 reconoce una serie de MASC que pueden emplearse válidamente en el contexto del desahucio:
- Negociación directa entre las partes. El arrendador y el inquilino pueden intentar resolver el conflicto de manera autónoma, sin necesidad de intermediarios.
- Negociación asistida por abogados. Las partes pueden designar a sus respectivos abogados para que negocien en su nombre, siempre bajo sus instrucciones. El acuerdo, si se alcanza, deberá contar con la conformidad expresa de los representados.
- Proceso de derecho colaborativo. Supone la implicación conjunta de las partes y sus abogados en la búsqueda de un acuerdo beneficioso para ambos, mediante sesiones estructuradas. Los abogados deben comprometerse a no intervenir en un eventual proceso judicial posterior.
- Mediación. Un tercero neutral, debidamente acreditado, facilita la comunicación entre las partes para que sean ellas quienes alcancen el acuerdo. Se rige por la Ley 5/2012, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.
- Conciliación. Puede ser judicial (ante un letrado de la Administración de Justicia, notario, registrador o juez de paz) o privada (con intervención de una persona experta imparcial y colegiada).
- Opinión de experto independiente. Las partes pueden designar conjuntamente a una persona con conocimientos técnicos para que emita una valoración objetiva sobre el conflicto.
- Oferta vinculante confidencial. Una de las partes (habitualmente el arrendador) formula una propuesta formal de solución. Si el destinatario no responde en un plazo de treinta días, se entenderá que se ha cumplido con el requisito de procedibilidad.
De entre todos estos medios, solo la oferta vinculante requiere necesariamente la intervención de un abogado si la cuantía del asunto supera los 2000 euros, lo cual sucede en la práctica totalidad de los desahucios.
¿Cómo afectan al proceso de desahucio?
La fase de negociación por medio de un medio adecuado de solución de controversias se integra como un paso previo e indispensable al proceso judicial. Su realización interrumpe la prescripción y suspende la caducidad de las acciones que se pretendan ejercitar.
El intento de resolución se debe acreditar documentalmente, indicando el medio utilizado, la fecha de inicio y el resultado. Si hubo intervención de un tercero (mediador, conciliador, experto, etc.), deberá ser este quien expida el documento correspondiente.
El procedimiento judicial solo podrá iniciarse si, o bien no se ha recibido respuesta en el plazo previsto, que normalmente es de 30 días, o bien el proceso de negociación ha concluido sin acuerdo. En ese caso, la demanda deberá presentarse dentro del año siguiente a la finalización de la negociación.
¿Cuáles son los efectos de este nuevo requisito?
La fase de sometimiento a un MASC es un requisito de procedibilidad, lo que significa que sin acreditar su intento la demanda será inadmitida por el juzgado. La acreditación se podrá hacer, por ejemplo, mediante burofax certificado con acuse de recibo (sin incluir el contenido, por ser confidencial), acta notarial o informe del tercero interviniente.
En caso de alcanzarse un acuerdo mediante alguno de estos medios, dicho acuerdo será vinculante y podrá elevarse a escritura pública, lo que permite su ejecución forzosa si se incumple.
Por tanto, el uso eficaz de un MASC no solo permite cumplir con una exigencia legal, sino que puede evitar el juicio y ofrecer una solución rápida y menos costosa.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).