Todo lo que hay que saber sobre el desahucio express por impago de alquiler

Una de las mayores preocupaciones que tiene el propietario o arrendador de una vivienda es la posibilidad de recuperarla en el mínimo tiempo posible en caso de incumplimiento del arrendatario.

El procedimiento de desahucio y desalojo de un inquilino moroso hoy día es más sencillo y ágil que hace unos años, debido a una modificación legal que se conoce popularmente como desahucio express. 

En este artículo vamos a ver todos los aspectos que hay que tener en cuenta en relación con este procedimiento.

¿Qué se entiende por desahucio express?

El desahucio express o desahucio exprés es como se conoce popularmente el procedimiento más ágil que se aplica en caso de desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo del alquiler. 

Ambos casos se equiparan en gran parte con motivo de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, cuyo principal objetivo fue fomentar el alquiler de vivienda mediante la mejora de la seguridad jurídica en las relaciones entre arrendador y arrendatario.

El desahucio express no se menciona como tal en ningún momento en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es la norma que regula el procedimiento de desahucio, pero recibe esta denominación por el acortamiento de los plazos generales que se prevén para otros tipos de desahucio.

¿Cuáles son las notas más características del desahucio express?

El desahucio express se caracteriza principalmente por las siguientes notas:

• Todas las cuestiones relacionadas con el impago de rentas en el contrato de arrendamiento se tramitan por el juicio verbal, mientras que antes se tenían que solventar por el juicio ordinario, más lento.
• Actualmente, se puede acumular en la misma demanda la pretensión de reclamación de las cantidades adeudadas por el inquilino y el desahucio y posterior desalojo.
• El arrendador demandante puede anunciar en la demanda su compromiso de condonar o perdonar la deuda en todo o en parte, con la condición de que el inquilino desaloje el inmueble voluntariamente en el plazo que se indique, que ha de ser de 15 días como mínimo (anteriormente eran 30 días).
• La demanda de desahucio se puede interponer desde el día siguiente a aquel en que el arrendatario incumpla su obligación de pagar la renta o las cantidades asociadas a la renta (suministros y otros conceptos que le corresponda pagar).
• En caso de que el arrendador requiera fehacientemente de pago al arrendatario antes de acudir a los tribunales y ejercer la acción de desahucio, el plazo para la interposición de la demanda será de 30 días desde la fecha del requerimiento. 
• El trámite de notificación, tanto de la demanda como de la sentencia condenatoria, en su caso, si no es posible localizar al demandado o condenado, se puede realizar por medio de edictos en el Tablón Edictal Judicial Único, lo que puede agilizar mucho el proceso.
• La sentencia en los juicios por desahucio se dictará en el plazo máximo de 5 días desde la terminación de la vista, que es un plazo más breve que el general de 10 días para los demás asuntos que se tramitan por juicio verbal.
• La solicitud de ejecución hecha en la demanda de desahucio es suficiente para que se proceda directamente a la ejecución de la sentencia condenatoria, sin necesidad de esperar el plazo de espera legal habitual de 20 días, que en este caso no se aplica.
• La sentencia recaída en el procedimiento de desahucio por impago de renta no tiene efecto de cosa juzgada.

De la mayoría de ellas se puede deducir que la duración total del proceso se acorta con respecto a la regulación anterior, y en comparación con otros procedimientos similares.

¿En qué consiste el procedimiento de desahucio express?

Una vez vistas las notas definitorias del procedimiento de desahucio express por impago de alquiler, vamos a ver cuáles son los pasos a seguir para su tramitación:

Requerimiento fehaciente

Antes de la interposición de la demanda, puede ser conveniente requerir al inquilino para el pago de manera extrajudicial por un medio fehaciente, como es el burofax.

La ley no obliga a que se sustancia este trámite, pero tiene consecuencias que conviene tener en cuenta:

• Si se realiza el requerimiento extrajudicial, se elimina la posibilidad de que el inquilino ejercite la opción de enervación del desahucio, por el que puede evitar que se le obligue a desalojar la vivienda si paga la deuda cuando es requerido para ello desde el juzgado una vez admitida la demanda. Por contra, este trámite obliga a esperar al transcurso de 30 días desde el requerimiento para poder interponer la demanda.
• Si no se realiza, el inquilino puede evitar el desahucio mediante la enervación.

No obstante, hay que tener en cuenta que la ley permite al arrendador demandante comprometerse a perdonar la deuda al inquilino (condonar la deuda) a cambio de que desaloje voluntariamente la vivienda. Por tanto, cabe la posibilidad de no requerir previamente y ejercitar directamente la acción de desahucio, dando esta posibilidad al inquilino.

Del inquilino dependerá entonces decidir si prefiere pagar y permanecer en el inmueble o acogerse a la posibilidad de abandonar voluntariamente sin tener que pagar lo que debe.

Interposición de la demanda

La demanda se puede interponer desde el día siguiente en que el inquilino se haya retrasado en el pago de la renta o demás cantidades que deba pagar. No es necesario acumular varios retrasos ni esperar más plazos.

Sin embargo, como hemos visto, en caso de que se haya realizado un requerimiento previo extrajudicial, habrá que esperar a que transcurran 30 días desde que se realizó, sin que el inquilino haya pagado su deuda.

La demanda se interpone en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté radicado el inmueble, y será necesario aportar el contrato de arrendamiento más la documentación que permita probar el importe de la deuda y el incumplimiento del pago.

Ambas partes deberán actuar en el juicio asistidas por abogado y procurador. 

El demandante debe especificar claramente en la demanda qué es lo que pide, que puede ser:

• La reclamación de las cantidades adeudadas.
• La declaración del desahucio.
• La ejecución de la sentencia de desahucio, procediendo al desalojo forzoso del inquilino (lo que se llama lanzamiento).

Además, si así lo desea, podrá anunciar en la demanda su compromiso de condonar la deuda al inquilino con la condición de que abandone voluntariamente el inmueble en el plazo que se indique, que no puede ser inferior a 15 días.

Es importante indicar que tras la aprobación y entrada en vigor de la Ley 12/2023 del derecho a la vivienda se han introducido una serie de modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectan a esta materia. Así por ejemplo, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que el actor se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación en los casos en que este sea un gran tenedor y el inmueble objeto de la demanda constituye vivienda habitual del ocupante y este además se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Notificación de la demanda

Admitida la demanda, se deberá notificar al inquilino demandado, dándole un plazo de 10 días hábiles para contestar y oponerse, si lo desea.

Si no es posible localizar al demandado ni notificarle personalmente, se podrá practicar la notificación por medio de edictos que se expondrán en el Tablón Edital Judicial Único. Esta novedad supone un importante ahorro de tiempo en el procedimiento.

El letrado de la Administración de Justicia, previamente a la vista, requerirá al demandado para que pague la totalidad de la deuda, incluidas las cantidades debidas hasta el momento, si su intención es enervar el desahucio.

Asimismo, si el arrendador expresó su compromiso de condonar la deuda a cambio del desalojo voluntario, se comunicará al demandado para que decida si acepta.

Se señalará una fecha para la vista, por si el demandado se opone a la demanda. Además, se le apercibirá de que, de no comparecer, se declarará el desahucio sin más trámites, fijando el momento para el lanzamiento, que deberá producirse en el plazo máximo de un mes (artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el demandado no atiende al requerimiento de pago, o no comparece para oponerse o allanarse, el juicio terminará por decreto y se pasará directamente a la ejecución del lanzamiento en el día y hora señaladas.

Si el demandado se opone a la demanda y ambas partes expresan su acuerdo en que se celebre la vista, se hará así. Si no, se dictará sentencia sin más trámites.

Enervación del desahucio

Si el demandado, una vez admitida la demanda y requerido para el pago, expresa su intención de enervar el desahucio, deberá poner a disposición del demandante las cantidades adeudadas hasta la fecha y se dictará resolución condenando al arrendatario a las costas, salvo que las rentas y demás cantidades no se hubieran cobrado por causas imputables al arrendador (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el demandante se opone a la enervación por no cumplirse los requisitos, se celebrará la vista.

No podrá haber enervación del desahucio en los siguientes casos:

• Cuando ya se hubiere ejercitado esta opción con anterioridad, excepto si el cobro no tuvo lugar por causas imputables al arrendador.
• Si el inquilino fue requerido de pago de forma fehaciente antes del juicio y no atendió al requerimiento.

Allanamiento del arrendatario

Si, por el contrario, el inquilino demandado decide aceptar el ofrecimiento del arrendador, por el cual le perdona la deuda a cambio de que desaloje voluntariamente el inmueble, entonces deberá allanarse, y el letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto dando por terminado el procedimiento y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, salvo que el arrendador desee que se levante acta del estado del inmueble.

El inquilino deberá entonces abandonar voluntariamente el inmueble en el plazo que se haya establecido y se le hubiera comunicado, que no podrá ser inferior a 15 días. En caso de no hacerlo, se procederá al lanzamiento en el día y hora que se haya fijado subsidiariamente, lo que tendrá lugar en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo anterior (artículo 447.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La posibilidad de este trámite es de gran importancia, ya que es lo que ha convertido el procedimiento de desahucio por impago de alquiler en un desahucio express, que puede resolverse en un plazo extraordinariamente breve, si bien renunciando al cobro de las cantidades adeudadas.

Vista oral

Si el demandado no comparece en la vista en el día y hora fijados, se declarará el desahucio sin más trámites.

Si comparecen ambas partes, se celebrará la vista y, practicadas las pruebas, terminará el procedimiento con sentencia condenando al inquilino a abandonar el inmueble, en caso de que se demuestre que ha incumplido su obligación de pago de la renta.

Sentencia de desahucio

Si el inquilino se opone y se celebra la vista, dando la razón al arrendador, se dictará sentencia condenatoria.

También se dictará sentencia condenatoria declarando el desahucio si el demandado no atiende al requerimiento de pago ni se allana ni opone a la demanda, o si no comparece en la vista.

Como novedad, la sentencia podrá comunicarse por medio de edictos que se expondrán en el Tablón Edital Judicial Único, si no es posible localizar y/o notificar personalmente al inquilino, lo cual también acorta mucho los trámites para el desalojo.

La sentencia de desahucio por impago de renta no tiene efectos de cosa juzgada.

Ejecución del desahucio

El demandado puede abandonar el inmueble en cualquier momento del procedimiento por su propia voluntad, pero si, habiendo recaído sentencia condenatoria, no desaloja voluntariamente y no paga la deuda que tiene con el arrendador, se procederá a la ejecución de la sentencia, que consiste en desalojar por la fuerza el inmueble, diligencia que recibe el nombre de lanzamiento.

Si en la demanda se solicitó la ejecución del desahucio, dicha solicitud es suficiente para instar la ejecución directa, sin necesidad de más trámite ni de que transcurra el plazo de espera legal de 20 días que se aplica de forma general (artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

No obstante, si antes de que tenga lugar el lanzamiento, el inquilino desaloja y entrega la posesión efectiva al arrendador, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia de lanzamiento, a menos que el arrendador desee que se produzca, para levantar acta del estado del inmueble (artículo 703.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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