Los motivos por los que un propietario puede impugnar un acuerdo aprobado por la comunidad de propietarios están tasados en la Ley de propiedad horizontal, que, no obstante, recoge una lista donde se limita a enunciar los tipos de acuerdos impugnables, sin entrar en detalles.
En este artículo vamos a ver qué causas contempla la ley y qué supuestos concretos pueden justificar la impugnación de un acuerdo de la junta.
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Contacte con nosotras¿En qué casos se pueden impugnar los acuerdos de la junta?
El artículo 18.1 de la Ley de propiedad horizontal establece los supuestos en los que podrán ser impugnados los acuerdos de la junta, y son:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de propietarios particulares.
- Cuando sean gravemente perjudiciales para algún propietario que no tenga la obligación legal de soportar ese perjuicio.
- Cuando se hayan adoptado con abuso de derecho.
Se trata de una lista muy general, por lo que, a la hora de saber si se puede impugnar o no un acuerdo, habrá que ver previamente si es subsumible en alguno de estos casos, sea por motivos de fondo o de forma.
¿Qué motivos pueden justificar la impugnación de un acuerdo de la comunidad?
Los motivos concretos que pueden dar lugar a la impugnación de un acuerdo pueden ser muy variados, y pueden estar relacionados con razones de fondo (el acuerdo es lesivo o perjudicial, o atenta contra la ley o los estatutos) o con razones de forma (no se han respetado las normas de convocatoria, quorum en la votación o derecho al voto).
Acuerdos contrarios a la ley o los estatutos
Dentro de los acuerdos que pueden ser impugnados por motivos de fondo están los acuerdos que se aprueban en contra de lo que establecen la ley o los estatutos de la comunidad.
Es decir, el propietario que impugna está en contra del contenido del acuerdo, por considerar que vulnera las normas. Algunos ejemplos son:
- Aprobar la modificación de elementos comunes, como cambiar la fachada, crear una terraza o instalar una piscina, sin la unanimidad requerida.
- Cambiar los coeficientes de participación de los propietarios sin el consentimiento de todos.
- Establecer normas discriminatorias que impidan a un propietario usar libremente su propiedad, siempre que no perjudique a la comunidad.
Acuerdos gravemente lesivos o abusivos
También por motivos de fondo, un propietario puede impugnar un acuerdo que, a su juicio, tenga un contenido gravemente lesivo para los intereses de la comunidad o los suyos propios (y que no tenga la obligación de soportar) o que resulte abusivo.
Ejemplos de este tipo de acuerdos serían:
- Eximir a un propietario del pago de gastos comunes sin justificación, mientras el resto sigue pagando.
- Aprobar obras que benefician a uno o algunos propietarios, pero cuyos gastos se distribuyen entre toda la comunidad.
- Imponer una derrama muy alta para una obra de mejora no esencial, sin la mayoría cualificada necesaria.
- Acordar el cierre de un acceso que limita el uso de una propiedad privativa (por ejemplo, el paso a un jardín o un patio).
Acuerdos aprobados sin seguir el procedimiento
También puede ocurrir que un propietario impugne no porque no esté de acuerdo con el contenido del acuerdo (aunque lo lógico es que lo haga también por ese motivo), sino porque el acuerdo se adoptó sin seguir el procedimiento legal, y adolece de defectos en la convocatoria o en la celebración de la junta que afectan a su validez.
Como ejemplo, se pueden citar los siguientes:
- Falta de convocatoria: no convocar a todos los propietarios a la junta o notificar la reunión de forma incorrecta, sin seguir las normas del artículo 9.1.h) de la Ley de propiedad horizontal.
- Irregularidades en el orden del día: tomar acuerdos sobre temas que no estaban incluidos en el orden del día, impidiendo que los propietarios se preparen o deleguen su voto con pleno conocimiento de los asuntos a tratar.
- Vicios en las mayorías: aprobar un acuerdo que requiere unanimidad o una mayoría cualificada (por ejemplo, tres quintas partes), pero que solo se aprueba con una mayoría simple. Sería el caso de un acuerdo para autorizar una vivienda turística que se aprobara por solo la mitad de los propietarios.
- Indebida privación del derecho a voto: impedir que un propietario, que no es moroso, vote en la junta, por ejemplo, por un error en la lista de asistentes.
¿Qué hay que tener en cuenta antes de impugnar?
Además de la existencia de un motivo legalmente admitido para impugnar, tal y como hemos visto, es necesario que el propietario que impugna esté legitimado para hacerlo, es decir, que sea el propietario del piso o local, que esté al corriente de los pagos con la comunidad (salvo que se impugne la deuda) y que haya votado en contra o no haya asistido a la reunión.
También podrá impugnar el acuerdo si no pudo votar por haber sido indebidamente privado de su derecho al voto.
Y, por supuesto, la impugnación se deberá realizar dentro de los plazos establecidos en la ley, que son de 3 meses para todo tipo de acuerdos, menos si se trata de un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso, el plazo es de un año.
Por último, antes de acudir a los tribunales de justicia, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a someterse a un acto de negociación extrajudicial por un medio adecuado de solución de controversias.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).