Aunque la Ley de propiedad horizontal establece un marco legal básico para las comunidades de propietarios, existen numerosos aspectos prácticos que la ley no regula en detalle y que conviene recoger en los estatutos para adaptar el régimen jurídico a las características concretas del edificio o conjunto residencial.
A continuación, resolvemos las dudas acerca de la obligación de redactar unos estatutos para la comunidad de propietarios.
Podemos ayudarle
En Tres-K Abogadas somos abogadas especialistas en propiedad horizontal. Si necesita un despacho con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, contacte con nosotros e infórmese sin compromiso.
Contacte con nosotras¿Tiene la comunidad de propietarios la obligación de redactar unos estatutos?
El objetivo de los estatutos de la comunidad de propietarios es completar las disposiciones de la Ley de propiedad horizontal en materia de derechos y obligaciones de los propietarios, normas de uso de los elementos comunes y distribución de los gastos, entre otras cuestiones, y permiten adaptar la ley a las peculiaridades de cada edificio.
El artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal establece que el título constitutivo de la propiedad puede contener, además de la descripción del inmueble y los elementos privativos, sus correspondientes cuotas de participación, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por ley, formando un estatuto privativo, es decir, los estatutos por los que se regirá el inmueble o el edificio.
Por tanto, la ley no impone la obligación de que existan estatutos, sino que permite su inclusión de forma voluntaria en el momento de constituir la comunidad o posteriormente, mediante acuerdo unánime.
No obstante, aunque la ley no obliga a las comunidades de propietarios a tener estatutos, disponer de ellos proporciona seguridad jurídica y claridad en las relaciones vecinales, evitando conflictos y complementando la normativa legal.
¿Qué aspectos regulan los estatutos de la comunidad?
Los estatutos suelen regular aspectos que la ley no detalla de forma exhaustiva, como por ejemplo:
- Uso de elementos comunes y limitaciones de uso (por ejemplo, sobre ruidos, horarios, instalación de toldos o aires acondicionados).
- Reglas sobre obras en elementos privativos que afecten a la fachada.
- Distribución de gastos comunes en situaciones particulares.
- Determinación de actividades prohibidas o limitadas en locales y viviendas.
- Procedimientos internos para convocar juntas, plazos o notificaciones, más allá de lo previsto por la ley.
¿Es obligatorio inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad?
La inscripción de los estatutos de la comunidad en el Registro de la Propiedad tampoco es obligatoria, sino potestativa, aunque para que los estatutos tengan efectos frente a terceros (por ejemplo, frente a futuros compradores), deben inscribirse en el Registro de la Propiedad junto con el título constitutivo.
Si no están inscritos, siguen siendo válidos y de obligado cumplimiento para los comuneros que los aprobaron, pero no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe.
¿Qué pasa si no hay estatutos en una comunidad de propietarios?
Cuando una comunidad de propietarios no cuenta con estatutos, no existe un vacío normativo, ya que la regulación básica está prevista en la Ley de propiedad horizontal y en el título constitutivo de la comunidad.
Sin embargo, la ausencia de estatutos implica que ciertos aspectos que podrían regularse con mayor precisión quedan sujetos únicamente a la ley, a los acuerdos de la junta de propietarios y a la interpretación de los tribunales en caso de conflicto.
Aplicación directa de la Ley de propiedad horizontal
En primer lugar, en ausencia de estatutos, la comunidad se rige por las normas imperativas y supletorias de la Ley de propiedad horizontal, que regulan cuestiones fundamentales como:
- Derechos y obligaciones de los propietarios (artículos 3 y 9).
- Régimen de cuotas de participación y distribución de gastos.
- Convocatoria y celebración de juntas, adopción de acuerdos y mayorías necesarias (artículos 14 a 17).
- Obras en elementos comunes y privativos.
- Régimen de impugnación de acuerdos comunitarios.
La ley establece por tanto un marco general que permite el funcionamiento de la comunidad, incluso aunque no exista ninguna regulación adicional aprobada por los vecinos.
Posibilidad de recurrir al título constitutivo
Además de la ley, el título constitutivo (que normalmente se formaliza en escritura pública e incluye la descripción del inmueble y la fijación de las cuotas de participación) también puede contener algunas reglas sobre el uso de elementos comunes o privativos. Estas disposiciones, aunque no se denominen “estatutos”, tienen fuerza obligatoria para todos los propietarios y adquirentes.
Por ejemplo, es frecuente que en el título constitutivo se establezca el destino de los elementos privativos (viviendas, locales, garajes), prohibiendo determinados usos incompatibles (como actividades industriales en viviendas), o fijando criterios de distribución de gastos diferenciados.
Acuerdos de la junta y reglamento de régimen interior
En ausencia de estatutos, los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios (con las mayorías legalmente previstas) pueden completar la regulación comunitaria.
Además, la comunidad puede aprobar un reglamento de régimen interior (artículo 6 de la Ley de propiedad horizontal), que regula normas de convivencia y uso ordinario de los servicios y elementos comunes, como horarios, limpieza, uso de zonas comunes o normas de convivencia.
Este reglamento no tiene la misma fuerza que los estatutos, y su aprobación o modificación no exige unanimidad, sino mayoría simple.
¿Por qué es conveniente tener estatutos en la comunidad de propietarios?
Conforme a lo expuesto, se puede concluir que, aunque la aprobación de los estatutos no es una obligación de la comunidad de propietarios, sí resultan muy recomendables, entre otras cosas, para evitar los siguientes inconvenientes:
- Menor precisión normativa, lo que puede dar lugar a conflictos interpretativos sobre usos de elementos comunes o actividades permitidas en los elementos privativos.
- Mayor dependencia de los acuerdos de junta, que pueden variar con el tiempo y ser más vulnerables a impugnaciones si no se ajustan estrictamente a la ley.
- Dificultad para establecer limitaciones de uso más allá de las previstas por la Ley de propiedad horizontal o el título constitutivo, ya que muchas restricciones requieren aprobación por unanimidad para integrarse como estatutos.
- Menor seguridad jurídica frente a terceros, especialmente en materia de transmisión de inmuebles, ya que las reglas internas no inscritas no son oponibles a los nuevos propietarios de buena fe.
Por tanto, la redacción de unos estatutos claros, completos y correctamente inscritos es una herramienta fundamental y muy conveniente para asegurar una convivencia ordenada y evitar conflictos en una comunidad de propietarios.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).