Responsabilidad del constructor según la Ley de Ordenación de la Edificación

En el proceso de edificación intervienen diversos agentes cuyas funciones y responsabilidad están delimitadas legalmente para garantizar que las construcciones cumplen con los requisitos exigibles de seguridad y calidad.

Entre estas figuras, el constructor ocupa un lugar central, ya que es el encargado de materializar el proyecto arquitectónico, ocupándose de la planificación técnica y económica desde el inicio hasta el momento de la entrega de la obra, y, en consecuencia, es responsable civil ante posibles defectos constructivos, en la medida establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación.

¿Quién es el constructor en el proceso de edificación y cuál es su función?

El constructor o contratista es la persona física o jurídica que asume ante el promotor el compromiso contractual de ejecutar las obras, ya sea en su totalidad o en parte. 

Su función principal consiste en coordinar todos los elementos necesarios para llevar a cabo la edificación desde su inicio hasta la recepción final por parte del promotor. Para ello, debe combinar medios humanos y materiales, tanto propios como ajenos, actuando siempre con sujeción a las especificaciones del proyecto y a los términos establecidos en el contrato.

En el ejercicio de su labor, el constructor asume la planificación técnica y económica necesaria para asegurar la viabilidad y continuidad de la obra.

Entre sus tareas fundamentales se encuentra la designación del jefe de obra, quien actúa como su representante técnico y debe poseer la capacitación adecuada según la complejidad del proyecto. Así mismo, le corresponde formalizar las subcontrataciones pertinentes dentro de los límites contractuales y firmar las actas de replanteo y recepción de la obra.

Esta figura encuentra su regulación fundamental en el artículo 11 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), donde se definen sus obligaciones, así como en los artículos 17 y 19 de la misma norma, que detallan su régimen de responsabilidad y las garantías que debe prestar.

¿Cuándo responde el constructor por defectos de construcción?

El constructor responde civilmente por los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de la construcción dentro de los plazos establecidos por la ley, que se dividen según la naturaleza del daño:

• 10 años para defectos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
• 3 años para defectos en elementos constructivos o instalaciones que afecten la habitabilidad.
• 1 año para aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado. Este punto es de responsabilidad exclusiva del constructor, frente a los otros casos, en los que los demás agentes también pueden ser responsables.

Aunque la Ley de Ordenación de la Edificación establece una responsabilidad personal e individualizada para cada agente, el régimen del constructor es especialmente exigente. Este no solo responde por sus propios actos u omisiones, sino que su responsabilidad se extiende a:

• Los daños derivados de la impericia, negligencia o incumplimiento del jefe de obra y de cualquier persona física o jurídica que dependa de este.
• Los defectos en la ejecución de partes de la obra o instalaciones que hayan sido subcontratadas por él.
• Las deficiencias en los productos de construcción que haya adquirido o aceptado para la obra.

Cuando la causa de los daños no puede ser individualizada o no se puede determinar el grado de participación de cada agente en el daño, la ley establece una responsabilidad solidaria, lo que permite al perjudicado reclamar la totalidad de la indemnización a cualquiera de los agentes intervinientes. En los casos en que el constructor deba responder por actos de terceros o de manera solidaria sin ser el causante directo, mantiene el derecho de repetición para reclamar posteriormente contra el verdadero responsable de los daños.

¿En qué casos no responde el constructor por daños materiales en el edificio?

De acuerdo con el artículo 17.8 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el constructor no será responsable de los daños cuando se pruebe fehacientemente que estos no son consecuencia de su intervención profesional, sino que se deben a alguna de las siguientes causas externas:

• Caso fortuito o fuerza mayor.
• Intervención de terceras personas ajenas al proceso constructivo.
• Actos u omisiones del propio perjudicado.

¿Qué garantías debe prestar el constructor de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación?

Para asegurar el resarcimiento de posibles daños, el constructor tiene la obligación legal de suscribir determinadas garantías financieras o seguros de daños.

De manera general, debe contratar un seguro de daños materiales, de caución o garantía financiera que cubra, durante el plazo de 1 año, los defectos de ejecución que afecten a los acabados de la obra. El capital mínimo asegurado debe ser de, al menos, el 5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluyendo honorarios profesionales. Esta garantía anual puede sustituirse por una retención del 5 % del importe de la ejecución material realizada por el promotor.

Así mismo, mediante pacto expreso con el promotor, el constructor puede figurar como tomador en otros seguros de mayor duración:

• Una garantía por 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad, con un capital mínimo del 30 % del coste final de la obra.
• Una garantía por 10 años para defectos estructurales, con un capital mínimo equivalente al 100 % del coste final de la ejecución material de la obra.

En todos estos supuestos, los beneficiarios de dichas garantías son tanto el promotor como los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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