Las actas de la comunidad reflejan los acuerdos alcanzados por la junta de propietarios, y pueden ser impugnadas cuando no se ha observado lo establecido en la ley o los estatutos, o bien cuando se lesionan gravemente los intereses de la comunidad o de alguno de los propietarios.
No obstante, no todos los propietarios están legitimados para impugnar un acuerdo de la junta, sino solo los que reúnan las condiciones requeridas por la Ley de propiedad horizontal.
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Contacte con nosotras¿Qué propietarios pueden impugnar los acuerdos de la comunidad?
De acuerdo con el artículo 18.2 de la Ley de propiedad horizontal, están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad, siempre que estén al corriente del pago de las deudas con la comunidad, los siguientes propietarios:
Propietarios que votaron en contra
Pueden impugnar los acuerdos aquellos propietarios que hubieran votado en contra en el momento de su adopción. No basta con abstenerse en la votación, sino que hay que manifestar el voto en contrario y dejar constancia de esta oposición en el acta de la junta.
Esto es a lo que la Ley de propiedad horizontal se refiere como salvar el voto en la junta.
Con este requisito se trata de evitar que un propietario cambie de opinión con posterioridad a la reunión y pretenda invalidar lo que se aprobó legalmente en ella.
Si un propietario vota en contra y este voto no se refleja en el acta, deberá solicitar su rectificación al final de la reunión para poder salvaguardar su derecho a impugnar.
Propietarios ausentes
Los propietarios que no hayan estado presentes en la votación también tienen legitimidad para impugnar los acuerdos, porque resultan afectados por él y no tuvieron la oportunidad de votar en contra.
Si el propietario ausente no manifiesta su discrepancia mediante comunicación fehaciente en el plazo de 30 días desde que tenga constancia del acuerdo, su voto computará como favorable.
Únicamente no computará como favorable en aquellos casos en que de forma expresa se haya previsto que no puede repercutirse el coste de los servicios a aquellos propietarios que no votaron a favor del acuerdo en esa junta; o cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, es decir, suponga un daño para el ausente, salvo que sea una modificación de algún elemento común.
Propietarios privados de voto
También tienen legitimación para impugnar un acuerdo los propietarios que hayan sido impropiamente privados de su derecho de voto y, por tanto, no hayan podido votar en contra del acuerdo.
Incluso aunque su intención fuera votar a favor, tienen derecho a impugnar un acuerdo en el que, indebidamente, no se les ha permitido votar.
¿Qué propietarios no tienen derecho a voto?
No siempre están legitimados para reclamar los propietarios privados de su derecho de voto, sino solo los que hayan sido privados de él indebidamente.
Se podrá privar legalmente del derecho al voto a los propietarios que, en el momento de iniciarse la junta, no estén al corriente del pago de sus deudas con la comunidad, y cumplan alguna de estas condiciones:
- No hayan procedido previamente a la junta a la consignación judicial o notarial del importe debido.
- No hayan impugnado judicialmente las deudas vencidas que se les reclaman.
En ese caso, podrán acudir a la reunión y participar en sus deliberaciones, pero no votar.
No obstante, esta prohibición de impugnar no se aplica si el propietario pretende impugnar un acuerdo por el que se establecen o alteran las cuotas de participación de los propietarios en los gastos de la comunidad.
¿Qué propietarios no pueden impugnar en ningún caso?
Como ya se ha dicho, no podrá impugnar un acuerdo el propietario que no esté al corriente de sus pagos con la comunidad o que no haya consignado el importe de la deuda judicialmente antes de la impugnación, salvo que el objeto de la impugnación sea la forma de determinar las cuotas de participación.
¿Cuándo pueden impugnar los propietarios legitimados?
El momento a partir del cual se empieza a contar el plazo de impugnación es distinto si el propietario estuvo presente o no en la reunión:
- Para los propietarios presentes, el plazo comienza en el momento de la aprobación del acuerdo.
- Para los propietarios ausentes, se cuenta desde que son notificados del acuerdo o desde que la notificación se entiende realizada, según las normas que establece la Ley de propiedad horizontal.
¿Qué pasa si el acuerdo es contrario a la ley?
Aunque la Ley de propiedad horizontal ya establece una diferenciación para los acuerdos contrarios a la ley o los estatutos, en el sentido de ampliar el plazo de caducidad para la acción de 3 meses a 1 año, no hace ninguna excepción a la hora de reconocer la legitimidad para impugnar.
Sin embargo, si el acuerdo es nulo de pleno derecho por ser gravemente contrario a la ley o a los estatutos, la jurisprudencia ha flexibilizado en ocasiones el requisito de legitimación, permitiendo impugnar a los propietarios que no cumplan los requisitos mencionados. En este caso, tendrían derecho a impugnar, excepcionalmente:
- Los propietarios que votaron a favor del acuerdo o que se abstuvieron.
- Los propietarios que no están al corriente en el pago de las cuotas.
- Cualquier otro que no cumpla los requisitos.
No obstante, se trata de una postura jurisprudencial excepcional, por lo que la legitimación para impugnar sigue siendo una condición fundamental en la mayoría de los casos.
¿Y si el piso o local pertenece a varias personas?
La Ley de propiedad horizontal contempla algunos casos en los que la propiedad de un piso o local está distribuida entre varias personas, siendo de aplicación reglas especiales a la hora de impugnar un acuerdo:
Nudo propietario y usufructuario
Si la propiedad está desmembrada entre el nudo propietario y el usufructuario, el artículo 15.1 de la ley solo reconoce legitimidad al propietario, pero permite que sea el usufructuario quien acuda a las reuniones, entendiendo que actúa como representante del propietario, salvo manifestación en contrario.
Si los acuerdos afectan a determinadas cuestiones, como la instalación de infraestructuras comunes u obras extraordinarias y de mejora, la delegación en el usufructuario deberá hacerse expresamente.
Varios copropietarios
Si un piso o local pertenece a varios copropietarios, deberán elegir a uno de ellos para que los represente y vote en nombre de todos ellos. También pueden elegir a un tercero como representante. Lo importante es que solo se permite un voto por piso o local.
A la hora de impugnar, en principio deberían hacerlo todos ellos conjuntamente, pero la jurisprudencia y la doctrina han reconocido legitimación para hacerlo a cualquiera de los copropietarios de forma individual, siempre que cumpla los requisitos del artículo 18, que ya hemos visto.
Arrendador y arrendatario
En este caso, el único que ostenta un derecho de propiedad sobre la vivienda o local es el arrendador propietario (si el arrendador es el usufructuario, se aplica lo ya visto sobre el usufructo), por lo que deberá ser este quien acuda a las reuniones y vote, y el único legitimado para impugnar.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).