En este artículo vamos a resolver las dudas más frecuentes que se presentan en relación con la fianza en los contratos de arrendamiento.
¿En qué consiste la fianza en los contratos de arrendamiento?
La fianza es una cantidad que el arrendatario o inquilino entrega al arrendador al inicio del contrato de arrendamiento como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.
Está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable tanto a los arrendamientos de vivienda como a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como los locales comerciales u oficinas.
Su exigencia y prestación por el arrendador y el arrendatario, respectivamente, son obligatorias en el momento de la celebración del contrato.
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Contacte con nosotras¿Quién tiene obligación de prestar fianza?
La fianza es una obligación de todo arrendatario, aunque el artículo 36.6 exceptúa de este deber a las siguientes instituciones:
- La Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades de la Administración Local.
- Los organismos autónomos.
- Las entidades públicas empresariales y los entes públicos vinculados o dependientes de ellas.
- Las Mutuas Colaboradoras con la Seguridad Social cuando realicen su función de colaborar en la gestión de la Seguridad Social, y sus Centros Mancomunados, cuando paguen la renta con cargo a sus presupuestos.
¿Cuál debe ser el importe de la fianza?
La fianza, estrictamente considerada, debe consistir en una cantidad de dinero en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el caso del arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades cuando el arrendamiento es para uso distinto del de vivienda.
Cualquier otra cantidad que supere las mencionadas deberá ser acordada en concepto de otro tipo de garantías, pero no como fianza.
Así, el apartado 5 del artículo 36 prevé que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento de sus obligaciones por parte del inquilino, aparte de la fianza en metálico, garantía que no podrá exceder de dos mensualidades de renta para los contratos de vivienda de hasta 5 años de duración (7 si el arrendador es persona jurídica).
¿Se puede actualizar la fianza?
La ley prevé la actualización de la fianza, pero con unos límites:
- Durante los primeros 5 años de contrato (o de 7, si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se puede actualizar.
- No obstante, cada vez que el contrato se prorrogue, cualquiera de las partes podrá exigir que el importe de la fianza se incremente o se reduzca, según lo que proceda, hasta igualarse al importe de una mensualidad de renta vigente (si es arrendamiento de vivienda) o de dos mensualidades (si es arrendamiento distinto del de vivienda).
- A partir de los 5 años de duración, o de 7, en su caso, la actualización de la fianza se regirá por lo que acuerden las partes. Si no hay pacto al respecto, se aplicarán las mismas normas estipuladas para la actualización de la renta.
¿Qué pasa con la fianza al terminar el contrato?
Al término del contrato, si el inquilino devuelve la vivienda en perfecto estado y sin impagos, el arrendador deberá reintegrarle íntegramente el dinero de la fianza. Si no, el arrendador solo tendrá la obligación de devolver el saldo que reste una vez descontados los gastos de reparación o el pago de cantidades que hayan quedado pendientes.
El saldo a devolver deberá incluir el interés legal devengado, si transcurre un mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino sin que el arrendador le haya restituido el importe de la fianza.
¿A qué gastos puede destinarse el importe de la fianza?
La fianza se constituye para poder hacer frente a los siguientes gastos provocados por el arrendamiento:
- Gastos de limpieza. Si el inquilino devuelve la vivienda o el inmueble de que se trate en un estado que haga necesaria una limpieza profunda que exceda de lo que se entiende normal, el arrendador podrá pagarla con el dinero de la fianza, y entregará al inquilino la cantidad restante.
- Cantidades impagas. Puede haber algún gasto pendiente que no se hubiera podido pagar junto a la última mensualidad, como los de agua, luz o gas del último mes, para cuyo pago podrá el arrendador destinar el dinero de la fianza en la medida necesaria.
- Daños y desperfectos. Si el inquilino ha incumplido su obligación de mantener la vivienda en buen estado y la devuelve con daños o desperfectos distintos al desgaste normal que pueda originar el uso cotidiano, el arrendador podrá usar la fianza para hacer las reparaciones oportunas, debiendo devolver el resto o pudiendo exigir lo que falte.
Todo ello deberá justificarse debidamente por el arrendador.
Por otro lado, aunque es práctica habitual, el objeto de la fianza no es cubrir el gasto de renta del último mes, que deberá abonarse como de costumbre, y el arrendador deberá devolver el dinero de la fianza en la medida en que corresponda.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).