Cuando se pone una vivienda en alquiler, es muy habitual traspasar los contratos con las compañías suministradoras a nombre del inquilino, para que sea él mismo quien pague directamente los recibos.
Sin embargo, no es obligatorio hacerlo, y, a veces, el propietario se encuentra con que el inquilino se niega a pagar los gastos de luz, agua y gas de la vivienda, que recaen sobre el propietario.
¿Qué se puede hacer en ese caso? ¿Puede el propietario negarse a pagarlos?
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Contacte con nosotras¿El impago de suministros supone un incumplimiento del contrato?
El inquilino tiene como principal obligación pagar la renta en tiempo y forma y, junto a la renta, las cantidades asimiladas a esta, entendiendo por tales las destinadas a los suministros de luz y agua y cualquier otro pago que haya asumido o le corresponda.
Como cantidades asimiladas a la renta, el impago de los suministros supone un incumplimiento de la obligación de pago que corresponde al inquilino, y justifica la resolución de pleno derecho del contrato por parte del arrendador (artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Qué puede hacer el propietario si el inquilino no paga los suministros?
Como hemos visto, la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al propietario o arrendador a resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento en caso de impago de la renta o los suministros.
Además, el propietario tiene derecho a que se le reintegre el importe adeudado por el inquilino, lo que podrá reclamar junto a la pretensión de desahucio por impago en la misma demanda que dé inicio al procedimiento.
¿En qué momento puede iniciarse un desahucio por impago de suministros?
El propietario puede iniciar el proceso de desahucio por impago de suministros desde el mismo momento en que se entienda producido el incumplimiento. Si las partes pactaron que el pago se realizara dentro de determinados días del mes, se entenderá que hay incumplimiento desde el día siguiente.
La ley no exige ningún otro requisito ni impone ningún plazo de espera para poder acudir al procedimiento de desahucio.
Además, el propietario podrá acumular en la misma demanda la acción de desahucio por impago y la reclamación de la deuda, si lo desea.
¿Hay que reclamar primero el pago por vía extrajudicial?
Como es lógico, la forma de proceder depende en parte de la relación que tengan el arrendador y el arrendatario. Si hasta el momento no han tenido problemas y el impago de los suministros es algo puntual, pueden tratar de llegar a un acuerdo y ampliar el plazo para el pago en esa ocasión.
Por otro lado, la ley no exige que se tenga que hacer un requerimiento de pago previo por vía extrajudicial, pero hacerlo sirve para evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio una vez iniciado el procedimiento.
La enervación del desahucio está prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y consiste en el derecho que tiene el inquilino de evitar el desahucio si paga lo que debe cuando es requerido por la autoridad judicial una vez iniciado el procedimiento o si pone su importe a disposición judicial o notarial.
Hay dos casos en los que el inquilino no tiene derecho a enervar el desahucio:
- Si ya lo ha enervado con anterioridad, siempre que la imposibilidad de pagar la deuda no se debiera a una causa atribuible al arrendador.
- Si el arrendador le ha requerido de pago por un medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la interposición de la demanda de desahucio.
Por tanto, si el arrendador requiere de pago al inquilino antes de interponer la demanda, evitará que el inquilino pueda enervar el desahucio, aunque el inicio del procedimiento se verá retrasado en 30 días.
El medio fehaciente de requerimiento extrajudicial más efectivo es el burofax, que se recomienda enviar con acuse de recibo y certificación del contenido.
¿Puede el propietario dejar de pagar los suministros si el inquilino no le paga?
Hay que tener cuidado con la tentación de emplear algunas formas de coacción para forzar al inquilino a pagar, o a desalojar la vivienda. En este caso, no es raro que el propietario se plantee no pagar los suministros, puesto que están a su nombre y domiciliados en su propia cuenta. Con ello, el propietario puede pretender que se los corten al inquilino y que abandone el inmueble por propia voluntad.
Pero eso no se puede hacer. La ley prevé expresamente este tipo de situaciones y las castiga, bien por la vía civil, bien por la penal:
- El artículo 27.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos también prevé expresamente algunas causas que justifican la resolución de pleno derecho del contrato por parte del arrendatario ante el incumplimiento del arrendador, entre las cuales está “la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda”.
- La resolución implica la terminación del contrato y la posibilidad de exigir el resarcimiento de daños al arrendador.
- Además, el corte de los suministros puede constituir un delito de acoso inmobiliario previsto en el artículo 173.1 del Código Penal, al que corresponde una pena de prisión de 6 meses a 2 años.