¿Cuáles son las principales novedades introducidas por la Ley de Vivienda de 2023?

La regulación del área de vivienda es una materia de competencia exclusiva de las comunidades autónomas que todas han asumido, por lo que, al margen de los planes de vivienda que ha publicado el Gobierno en el pasado, no existía hasta el momento ninguna ley de vivienda estatal.

Sin embargo, la nueva ley de vivienda viene a regular algunos aspectos básicos con el fin de crear un marco igualitario que sirva de referencia a las distintas normas autonómicas y que favorezca el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables.

¿Por qué una ley de vivienda estatal?

El preámbulo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda justifica el ejercicio de las competencias legislativas en materia de vivienda con base en algunos epígrafes del artículo 149 de la Constitución, como son, entre otros:

• El artículo 149.1.1.ª, por el cual, el Estado tiene competencia para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de los españoles en el ejercicio de los derechos constitucionales.
• El artículo 149.1.6.ª y 149.1.8.ª, por los cuales, tiene competencias en legislación mercantil y civil.

Además, con la ley se pretende dar cumplimiento al mandato constitucional contenido en el artículo 47, en virtud del cual, los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de todos los españoles a una vivienda digna. Para ello, regularán la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Por todo ello, la nueva ley de vivienda trata de dar cumplimiento a las mencionadas previsiones constitucionales estableciendo una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda.

¿Cuáles son las principales claves de la Ley de Vivienda de 2023?

La Ley de Vivienda de 2023 regula distintas cuestiones que afectan a varias áreas, y que se pueden agrupar bajo los siguientes epígrafes:

Novedades de la ley en materia de vivienda protegida

La ley apuesta fuerte por este aspecto, creando nuevas categorías de vivienda protegida y reforzando las garantías públicas para las ya existentes. En concreto, la vivienda protegida se clasifica en vivienda social y vivienda de precio limitado. Y además se crea la vivienda asequible incentivada.

• La vivienda social es la vivienda pública destinada a alquiler, cesión o cualquier otra fórmula de tenencia temporal sujeta a limitaciones de renta o de venta y destinada a personas u hogares con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado. También es vivienda social la que se construye en suelo público. Como novedad, se crea la vivienda dotacional pública, cuando se construye en suelo destinado a equipamientos públicos.
• La vivienda protegida de precio limitado es la vivienda de titularidad pública o privada, excluidas las anteriores, sujeta a limitaciones de precios de renta y destinada a satisfacer la necesidad de vivienda permanente de personas con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado. Tiene que ser calificada como tal por un procedimiento establecido por la Administración.
• La vivienda asequible incentivada es vivienda de titularidad privada que recibe incentivos públicos siempre que se destine a residencia habitual en régimen de alquiler o cualquier otro de tenencia temporal para personas con dificultades de acceso a una vivienda en el mercado.

Además, la ley garantiza la calificación como vivienda protegida, que deberá permanecer inalterable por un mínimo de 30 años, a menos que esté en suelo cuya calificación urbanística no imponga el destino de vivienda protegida y no cuente con ayudas públicas.

Por último, se establecen varios mecanismos para ampliar la oferta de vivienda social, entre otros, la compatibilidad del uso residencial en suelo destinado a uso dotacional.

Refuerzo de la vivienda pública en la ley

Además del impulso que recibe la vivienda social, la Ley de Vivienda de 2023 también regula el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda con el objeto de ampliar el número de viviendas de que disponen, estableciendo que se nutrirán:

• Del desarrollo urbanístico y edificatorio de los suelos de titularidad pública.
• De las viviendas sociales adquiridas por las administraciones públicas en el ejercicio del derecho de tanteo y retracto, en casos de ejecuciones hipotecarias o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad, o de cualquier otra vivienda social adquirida por las administraciones públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a estas, que sea susceptible de destinarse a los fines del parque de vivienda.
• También de las viviendas dotacionales públicas, definidas en el apartado anterior.

Por otro lado, se tratan de evitar las operaciones de venta de vivienda pública a fondos de inversión, además de incrementarse el porcentaje de reserva de vivienda protegida, que pasa del 30% al 40% para suelo urbanizable y del 10% al 20% para el urbano no consolidado. También se establece un porcentaje mínimo de 50% para vivienda en alquiler en suelo reservado a vivienda protegida.

Por último, en relación con este aspecto, se crea un inventario del parque público de vivienda y se garantiza su mantenimiento, mejorando de ese modo la información al ciudadano y el compromiso con la transparencia.

Novedades de la ley de vivienda en materia de arrendamiento

Con la intención de impulsar el arrendamiento, se introducen las siguientes medidas:

• Se revisan los criterios para determinar las zonas de mercado residencial tensionado, y se prioriza la política de vivienda en relación con estas zonas.
  Se constituye un grupo de trabajo para mejorar la regulación de los contratos de arrendamiento distintos del de vivienda, como es el caso del alquiler de temporada.
• Se prevé un mecanismo excepcional para intervenir en el mercado en materia de alquileres durante un tiempo limitado, cuando las circunstancias lo aconsejen en zonas de mercado residencial tensionado, pudiendo aplicar medidas de reducción del alquiler.
• Se introducen mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda mediante modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como la posibilidad de prórroga extraordinaria del alquiler por un año en casos de situación acreditada de vulnerabilidad.
• Se establece la obligación de que sea el arrendador quien corra con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
• Se limita la actualización de la renta y se crea un nuevo índice de referencia alternativo al IPC.
• Se limita el precio del alquiler para nuevos contratos a nuevos inquilinos en áreas tensionadas, no pudiendo superar el del contrato anterior.
• Por último, se crean incentivos fiscales en el IRPF para los arrendamientos destinados a vivienda habitual.

Además, está previsto crear una base de datos de contratos de arrendamiento y mejorar la coordinación con las administraciones públicas, vinculándola a diversos registros administrativos. Se pretende así poder realizar un seguimiento y evaluación de las medidas que se van adoptando.

Novedades de la ley de vivienda en materia de desahucios

La ley también toma medidas para proteger a determinados colectivos frente a un posible desahucio:

• Se establece un trámite preceptivo de conciliación o intermediación previo a la demanda en caso de que el demandante esté considerado como gran tenedor y el demandado sea una persona en situación de vulnerabilidad.
• Se regula la aplicación de recursos de los planes estatales en materia de vivienda en los trámites de intermediación y conciliación previos. 
• También se prevé que los procedimientos suspendidos como consecuencia de las medidas urgentes adoptadas por el Gobierno para hacer frente al COVID-19 deban someterse a ese trámite de conciliación o intermediación.
• Se mejora la coordinación y comunicación entre los órganos jurisdiccionales y los servicios sociales, para hacer más ágil la atención a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
• Se amplían los plazos de suspensión de los lanzamientos en caso de desahucio, y se articulan algunas soluciones habitacionales para los afectados.

Novedades en relación al tratamiento de las viviendas vacías

En cuanto a las viviendas vacías, se toman algunas medidas que afectan sobre todo a los propietarios de inmuebles que se encuentran en zonas tensionadas: 

• Se define el concepto de gran tenedor para dedicarlo a los propietarios de al menos 5 viviendas ubicadas en la misma zona tensionada.
• También se define el término de vivienda vacía, y si el propietario tiene al menos 4 inmuebles de uso residencial en esta situación, se aplica un recargo del impuesto de bienes inmuebles (IBI) a las que permanezcan así más de 2 años. Además, se modula el recargo, que podrá llegar a alcanzar el 150% de la cuota líquida del IBI.
• Se introduce un deber legal de información por parte de los grandes tenedores, a requerimiento de la Administración competente, con el fin de asegurar el cumplimiento de los deberes asociados al derecho de propiedad de la vivienda, evitando prácticas indebidas de retención y desocupación de inmuebles.

Novedades de la ley de vivienda en otras áreas

Finalmente, en otro orden de cosas, se regulan determinados aspectos de la actividad de los administradores de fincas, ya que se tiene en cuenta que se trata de un colectivo profesional de gran importancia para asegurar la garantía y protección de los derechos de los consumidores.

Erika Sánchez Arrillaga

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).

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