Aunque una inmobiliaria intervenga en el proceso de compraventa de una vivienda u otro tipo de inmueble, las partes en el contrato siguen siendo el comprador y el vendedor de la vivienda, y las obligaciones y derechos que se derivan del contrato de compraventa sólo les afectan a ellos.
Por ello, en principio, si media la entrega de arras como anticipo o aseguramiento del compromiso de las partes, esa cantidad pertenece al vendedor, aunque la inmobiliaria pueda actuar como depositaria, con las consecuencias que vamos a ver a continuación.
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Contacte con nosotras¿Es posible que una inmobiliaria se quede con las arras en un contrato de compraventa?
La inmobiliaria actúa en la compraventa en virtud de un contrato de intermediación con el vendedor, conforme al cual el vendedor realiza un encargo de venta, que puede ser exclusivo o no, y la inmobiliaria se ocupa de las gestiones directas con el comprador, obteniendo una remuneración por sus servicios.
En el seno de dicho contrato de intermediación, pueden darse distintas situaciones, según cuáles hayan sido los términos exactos pactados con el vendedor, y, como consecuencia, puede ocurrir que la inmobiliaria actúe como depositaria de la cantidad entregada por el comprador en concepto de arras hasta que se produzca la firma de la escritura, o que retenga ese dinero en previsión de un posible impago del vendedor por los servicios prestados.
No obstante, en principio, la inmobiliaria no tiene por qué quedarse íntegramente el dinero entregado en arras, salvo que esa posibilidad se prevea expresamente.
¿En qué casos puede ocurrir que la inmobiliaria se quede el dinero de las arras?
Como consecuencia de las posibilidades de actuación de la inmobiliaria en las negociaciones del contrato de compraventa, pueden darse distintos escenarios en los que aquella se quede la cantidad entregada en arras:
Cuando la inmobiliaria es también promotora
Este supuesto implica que la inmobiliaria es la auténtica vendedora de la vivienda y no actúa en virtud de un contrato de intermediación. Por tanto, es la legítima receptora del dinero entregado en concepto de arras, y está autorizada a quedárselo tanto si la venta se produce como si no llega a buen término por causa atribuible al comprador.
Cuando la inmobiliaria actúa como depositaria
Es posible que el contrato de intermediación prevea que la inmobiliaria actúe como depositaria imparcial de las arras hasta que se firme la escritura y ambas partes cumplan con sus obligaciones.
No obstante, el dinero no pertenece a la inmobiliaria, sino que únicamente lo retiene temporalmente hasta que se cumplan las condiciones pactadas, momento en que se lo transmitirá al vendedor, si la venta se produce.
El comprador, por su parte, tiene la certeza de que el dinero de las arras está protegido ante un posible incumplimiento del vendedor, y la inmobiliaria tiene que devolver el importe de las arras al comprador si se da tal incumplimiento.
Cuando la inmobiliaria cobra su comisión de las arras
El dinero de las arras no es equivalente a la comisión que puede corresponderle a la inmobiliaria por sus servicios, pero sí puede pactarse que el dinero de la comisión se abone con cargo a las arras, de modo que la inmobiliaria deducirá de ahí sus honorarios y solo transmitirá al vendedor el remanente.
Este pacto es válido, pero debe incluirse una cláusula clara y que haya sido negociada por las partes.
Cuando el comprador no cumple
La finalidad de las arras es asegurar el cumplimiento de los compromisos de las partes, de modo que, si el comprador no cumple, la consecuencia es la pérdida de las arras (aunque en las arras confirmatorias o penales también puede el vendedor exigirle el cumplimiento).
En este caso, por tanto, el vendedor sí recibirá el dinero de las arras, pero el comprador no tendrá derecho a que se le reintegre ese importe, que será retenido por la inmobiliaria, aunque esta nunca podrá apropiárselo. Lo que sí podrá es deducir su comisión, si se ha pactado así.
Cuando existe una cláusula de retención indemnizatoria
También es posible pactar en contrato que la agencia inmobiliaria se quede total o parcialmente el dinero de las arras como indemnización por un incumplimiento del vendedor que evite que se celebre la compraventa. El objeto de esta indemnización es compensar a la inmobiliaria por el daño comercial que haya podido sufrir.
En cualquier caso, es necesario que la cláusula sea clara y que la indemnización sea proporcionada.
Cuando la inmobiliaria se apropia el dinero indebidamente
Si no se ha pactado ninguno de los casos anteriores, la inmobiliaria no está legitimada para quedarse el dinero de las arras, y podría incurrir con ello en un delito de apropiación indebida del artículo 253 del Código Penal, ya que se estaría apropiando de un dinero que ha recibido en depósito.
Existen varias sentencias del Tribunal Supremo que fallan en este sentido, entre ellas, la sentencia número 417/2015, de 30 de junio.
¿Qué se puede hacer si la inmobiliaria se niega a devolver o abonar el dinero de las arras?
Si se produce un incumplimiento del vendedor y la inmobiliaria se niega a devolver el importe de las arras al comprador cuando actúa como depositaria imparcial hasta la firma de la escritura, o bien si el comprador entrega las arras, pero la inmobiliaria se las apropia injustificadamente, en lugar de abonarlas al vendedor, la parte perjudicada podrá reclamar.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que, sea cual sea el pacto al que haya llegado el vendedor con la inmobiliaria sobre el pago de sus servicios y el destino de las arras, esta circunstancia no puede perjudicar al comprador, que no es parte en ese contrato de intermediación, y que tiene derecho a que se le reintegre el importe de las arras si el vendedor incumple sus compromisos.
¿Cómo actuar para reclamar el dinero de las arras?
De cara a un proceso de reclamación de la cantidad retenida, conviene seguir los siguientes pasos:
- Revisar la documentación. Lo primero que hay que hacer es analizar bien qué contratos se han firmado con la inmobiliaria y, sobre todo, cuáles son los términos del contrato de arras (las partes implicadas, cuál es el destino del dinero entregado, etc.).
- Analizar la liquidación de honorarios o la factura entregada por la inmobiliaria.
- Aclarar el tipo de arras pactadas y sus posibles consecuencias, así como si se pactó que la inmobiliaria podía deducir de ellas sus honorarios.
- Examinar si se estableció alguna condición suspensiva en el contrato por la cual no se entregarían las arras hasta su cumplimiento (por ejemplo, la obtención de la hipoteca).
- Reclamar la devolución, si no existe ninguna causa justificada para la retención del dinero. Para ello, lo más efectivo es un burofax con certificación de contenido.
- Someter el conflicto a un medio adecuado de solución de controversias (MASC), impuesto como requisito de procedibilidad desde abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025.
- Si nada de lo anterior tiene éxito, reclamar por la vía que corresponda:
- Ante los tribunales civiles, exigiendo el cumplimiento o la restitución y los intereses.
- Ante los tribunales penales, si ha habido apropiación indebida.
- Ante la junta de consumo de la comunidad autónoma, si ha habido una práctica abusiva por parte de la inmobiliaria.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).