Cuando en una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble se establece un usufructo, los derechos de propiedad se desdoblan entre el usufructuario, que es quien tiene el derecho a usar y disfrutar del inmueble, y el nudo propietario, que es quien ostenta la propiedad.
En el ejercicio de sus respectivos derechos, ambos deben respetar a la otra parte, y no pueden excederse en sus facultades de modo que vulneren los derechos ajenos.
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Contacte con nosotras¿Tiene derecho a ocupar la vivienda el nudo propietario?
No, el nudo propietario no tiene derecho a ocupar la vivienda mientras dure el usufructo. Esto es así porque la ocupación de la vivienda entra dentro de las facultades de uso y disfrute que corresponden al usufructuario.
Los derechos de nudo propietario y usufructuario son excluyentes: que el usufructuario sea el titular del derecho a usar y disfrutar de la vivienda significa que el nudo propietario no tiene derecho a hacerlo.
De igual modo, que el nudo propietario ostente el derecho de propiedad de la vivienda significa que el usufructuario no puede realizar actos de disposición sobre la misma, ni puede hacer nada que impida este derecho del nudo propietario.
El nudo propietario, por tanto, no tiene título justo que le permita ocupar la vivienda ni permanecer en ella en contra de la voluntad del usufructuario.
¿En qué casos podría el nudo propietario ocupar la vivienda?
Dicho lo anterior, hay que tener en cuenta el alcance de los derechos de uno y otro. Es posible que una persona sea nuda propietaria de la totalidad de una vivienda y usufructuaria de la mitad, por ejemplo, siendo otra persona la usufructuaria de la mitad restante.
En ese caso, el derecho al uso y disfrute está repartido entre ambos usufructuarios, que deben respetar el ejercicio de sus respectivos derechos.
Pueden darse casos en los que el usufructo y la propiedad del inmueble estén fragmentados en distintos porcentajes, por ejemplo, como resultado de una sucesión hereditaria en la que un cónyuge deja al otro el usufructo de su parte de la vivienda en común y la propiedad a un hijo.
O cualquier otro caso en el que una persona deja a otra un usufructo sobre su porcentaje de un bien cuya titularidad pertenece a varios copropietarios.
Por eso, hay que estudiar el caso concreto y ver si el nudo propietario es además usufructuario de alguna parte de la vivienda, en cuyo caso, tendrá que compartir su uso con alguien más, y deberán hacerlo en función de sus respectivos porcentajes.
¿Cómo puede el usufructuario echar al nudo propietario?
Si ese no es el caso, y el nudo propietario no tiene ningún derecho de uso y disfrute sobre la vivienda, entonces no tiene derecho a estar en ella, y el usufructuario puede echarlo.
La forma de hacerlo es ejercitando la acción de desahucio por precario, que se basa en la falta de justo título del ocupante. Este procedimiento se desarrolla por los cauces del juicio verbal, y está previsto en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o en el 250.1.4.º, en caso de que el nudo propietario perturbe el derecho legítimo del usufructuario a disfrutar pacíficamente del inmueble. En cualquier caso, las partes deberán actuar asistidas por abogado y procurador.
A la petición de desahucio se puede acumular la de ejecución forzosa de la sentencia estimatoria, que se traducirá en el desalojo del inmueble y el lanzamiento del nudo propietario.
En caso de demanda de desahucio por precario, el juicio consistirá en aportar los documentos en que cada uno funde su derecho, demostrando así la falta de título del nudo propietario para ocupar la vivienda.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).