Constructores, arquitectos y otros profesionales que intervienen en el proceso de construcción tienen una responsabilidad por los vicios que pueden presentar las viviendas y edificios durante un cierto plazo de tiempo. Es la llamada responsabilidad decenal, y a continuación vamos a explicar en qué consiste.
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Contacte con nosotras¿En qué consiste la responsabilidad decenal?
La responsabilidad decenal es la responsabilidad civil que tienen los contratistas, arquitectos y otros profesionales intervinientes en la construcción por aquellos defectos que presente una construcción en un plazo de 10 años.
Está regulada en el artículo 1591 del Código Civil, que establece que el contratista de un edificio que se arruine por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tiene lugar en un plazo de 10 años desde que concluyó la construcción.
El arquitecto , tendrá la misma responsabilidad y por el mismo tiempo, si la ruina se debe a vicio del suelo o de la dirección. Por otro lado, si la causa es la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización tiene una duración de 15 años.
La Ley de Ordenación de la Edificación también contempla la responsabilidad decenal en su artículo 17.1.a), por el cual, las personas físicas o jurídicas intervinientes en el proceso de edificación responderán durante un plazo de 10 años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a alguno de los siguientes elementos:
- La cimentación.
- Los soportes.
- Las vigas.
- Los forjados.
- Los muros de carga u otros elementos estructurales.
Se contempla esta responsabilidad si se compromete directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
¿Qué se considera ruina a estos efectos?
Para determinar la responsabilidad decenal es importante saber qué se considera ruina. Pues bien, para definir este concepto tenemos que acudir a la jurisprudencia, que ha establecido los siguientes tipos de ruinas en Derecho Civil:
- Ruina física, que se refiere al derrumbamiento de un edificio, total o parcial.
- Ruina potencial, que es el riesgo de derrumbamiento futuro o deterioro progresivo.
- Ruina funcional, consistente en el detrimento o menoscabo grave de una edificación, que sin afectar a su solidez, excede de la medida de las imperfecciones corrientes o convierte el uso del edificio en gravemente irritante o molesto y no apto para ser habitable con comodidad.
Siempre que se dé alguno de estos tipos de ruinas, los profesionales correspondientes tendrán responsabilidad decenal por los mismos, si se producen dentro del plazo legalmente establecido.
¿Cuál es el plazo para reclamar la responsabilidad decenal?
Según el artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales, por vicios o defectos, prescriben en un plazo de 2 años desde que los mismos se producen.
Ello sin perjuicio de las acciones correspondientes para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
¿Qué acciones se pueden ejercitar para exigir la responsabilidad decenal?
El comprador tiene la posibilidad de iniciar distintas acciones, entre las cuales se encuentran las siguientes:
- Las acciones de nulidad y anulabilidad por vicios.
- Las acciones de resolución y resarcimiento.
- Las acciones edilicias, para desistir del contrato en caso de que aparezcan vicios ocultos en la construcción durante los primeros 6 meses, permitiendo al comprador desistir del contrato y que se le abone el dinero pagado (acción redhibitoria) o rebajándole una cantidad del precio proporcional (acción estimatoria o quanti minoris).
¿En qué casos no se puede reclamar la responsabilidad decenal?
En función de lo establecido en el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, no se pueden exigir las responsabilidades por daños si estos fueron causados por daño fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por la propia persona perjudicada.
La obligación de contratar un seguro de responsabilidad decenal
La Ley de Ordenación de la Edificación establece la obligación de contratar un seguro de responsabilidad decenal consistente en un seguro de daños materiales o de caución que garantice el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, cuyo capital asegurado sea al menos el 100% del coste de ejecución total de la obra.
Este seguro podrá ser sustituido por la retención por parte del promotor de un 5% del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una ejecución deficiente.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).