Tras la finalización de una obra de edificación y su recepción, se pueden manifestar determinados defectos que no fueron apreciables durante la ejecución. Entre ellos, destacan los denominados defectos de habitabilidad, que afectan directamente a las condiciones de uso del inmueble y pueden comprometer la salud, el confort o la funcionalidad de la vivienda.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen específico para su reclamación, fijando tanto los requisitos como los plazos y los sujetos responsables.
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Contacte con nosotras¿Qué se entiende por defectos de habitabilidad?
Los defectos de habitabilidad son aquellos que recaen sobre los elementos constructivos y las instalaciones del edificio cuya función es garantizar unas condiciones adecuadas de uso, salubridad y confort.
Se trata de daños que afectan a aspectos esenciales para que el inmueble pueda ser utilizado de forma satisfactoria, como, por ejemplo, la estanqueidad, el aislamiento térmico, la protección frente al ruido, la eficiencia energética o las condiciones de higiene y salud, y pueden traducirse en problemas como humedades, deficiencias en instalaciones, falta de aislamiento o sistemas ineficientes.
Estos defectos implican el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad que contempla el artículo 3.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y que debe cumplir toda edificación.
¿Cuándo se puede reclamar por defectos de habitabilidad?
De acuerdo con el artículo 17 de la LOE, que establece las bases de la responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la construcción de la obra por defectos constructivos que afectan a la habitabilidad, los daños deben ser materiales y afectar al propio edificio, sin extenderse a bienes externos (exterior del edificio o edificios colindantes) o a perjuicios de carácter meramente económico o moral. Tampoco se puede pedir responsabilidad por daños en los bienes muebles contenidos en el edificio (mobiliario, automóviles, etc.).
Además, los daños deben manifestarse dentro del plazo de garantía de 3 años desde la recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de las mismas, cuando existan. Este plazo es el previsto específicamente para los defectos que afectan a la habitabilidad.
Por otra parte, una vez aparece el defecto, el perjudicado dispone de 2 años para ejercitar la acción judicial correspondiente.
No obstante, debe tenerse en cuenta que pueden ejercitarse también acciones por incumplimiento contractual cuando exista una relación directa entre el perjudicado y el responsable, como sucede en la compraventa de vivienda de obra nueva. En estos casos, el plazo general es de 5 años conforme al artículo 1964.2 del Código Civil.
¿Quién es responsable de los daños por defectos de habitabilidad?
La responsabilidad por defectos de habitabilidad puede recaer sobre cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación, en la medida en que hayan adoptado decisiones que afecten a los elementos constructivos o instalaciones del edificio.
Entre estos agentes se encuentran, entre otros, el promotor, el constructor, los técnicos proyectistas o la dirección facultativa. La Ley de Ordenación de la Edificación establece un sistema de responsabilidad individualizada, de modo que cada uno responde por los daños derivados de su propia actuación (y, en algunos casos, por los de otras personas que dependan de ellos).
No obstante, cuando no es posible determinar inicialmente el origen concreto del defecto, la responsabilidad puede exigirse de forma solidaria a todos los intervinientes. En tal caso, quien haya respondido frente al perjudicado podrá posteriormente repetir contra el responsable efectivo.
En cualquier caso, el promotor responde siempre de forma solidaria frente a los perjudicados, lo que permite dirigir la reclamación directamente contra él como vía más accesible.
Para determinar correctamente la responsabilidad resulta esencial el informe pericial, que permite identificar el origen del daño, analizando los materiales, el proyecto y la ejecución de la obra, y atribuir técnicamente la causa a un agente concreto.
No obstante, la ley contempla algunos supuestos en los que no existe responsabilidad para los intervinientes en el proceso de edificación: cuando los daños se deben a caso fortuito, fuerza mayor, la actuación de un tercero o la conducta del propio perjudicado, siempre que se acrediten debidamente.
¿Qué procedimiento hay que seguir para reclamar?
Para reclamar por defectos de habitabilidad, es fundamental, en primer lugar, documentar los daños y encargar un informe pericial que describa su alcance, determine su causa y proponga las soluciones técnicas necesarias.
A continuación, se recomienda realizar un requerimiento fehaciente al responsable, habitualmente mediante burofax, con el fin de dejar constancia de la reclamación e interrumpir los plazos de prescripción.
Desde abril de 2025, es obligatorio además intentar una solución extrajudicial mediante un medio adecuado de solución de controversias o MASC, que puede consistir en una conciliación judicial, mediación, oferta vinculante… Este trámite constituye un requisito previo necesario para poder acudir a la vía judicial.
Si no se alcanza un acuerdo, el siguiente paso consiste en interponer la correspondiente demanda ante el juzgado de primera instancia o el tribunal de instancia del lugar donde se ubica el inmueble, concretando la acción ejercitada y la reparación o indemnización que se solicita. En la práctica, resulta aconsejable dirigir la demanda contra el promotor, sin perjuicio de que posteriormente se determine la responsabilidad concreta de otros agentes intervinientes en el proceso constructivo.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 10 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 89.394).