La compra de una parte indivisa de un inmueble plantea múltiples cuestiones jurídicas que deben analizarse con detenimiento antes de formalizar la operación. Aunque esta modalidad de adquisición puede representar una oportunidad interesante desde el punto de vista económico, también conlleva riesgos y limitaciones legales que es fundamental tener en cuenta.
En este artículo vamos a analizar los principales aspectos legales que debe valorar el potencial comprador de una cuota de un inmueble en proindiviso.
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Contacte con nosotras¿Se puede comprar una parte proindivisa de un inmueble?
Sí, es perfectamente legal comprar una parte indivisa de un inmueble, incluso si el comprador no forma parte de la comunidad de copropietarios. Así lo establece el artículo 399 del Código Civil, que reconoce el derecho de cada comunero a disponer libremente de su cuota, ya sea mediante venta, cesión o gravamen.
No obstante, cuando la venta se realiza a un tercero ajeno a la comunidad, el transmitente tiene la obligación legal de informar previamente a los demás copropietarios, ya que estos disponen de un derecho de adquisición preferente (retracto legal) conforme al artículo 1522 del Código Civil. Este derecho permite a los comuneros subrogarse en la posición del comprador si igualan las condiciones pactadas.
¿Qué ventajas tiene la operación para el comprador?
Adquirir una cuota indivisa puede suponer una oportunidad de inversión con alto potencial de rentabilidad, y presenta las siguientes ventajas para el comprador:
- Precio reducido. El valor de mercado de una parte indivisa suele ser inferior al proporcional del inmueble completo, debido a las dificultades inherentes a su uso y a su posterior reventa.
- Posibilidad de adquirir el resto de cuotas. Si el comprador logra reunir todas las participaciones, podrá consolidar el dominio exclusivo del inmueble, con todas las facilidades que ello implica de cara a su futura explotación o venta.
- Puede ser una vía para obtener la propiedad del inmueble completo mediante la solicitud de extinción del proindiviso, cuando los demás copropietarios no deseen mantener la situación de comunidad.
Sin embargo, esta clase de inversión debe abordarse con asesoramiento profesional, ya que la rentabilidad depende en gran medida de la actitud del resto de comuneros y de la posibilidad de disolver el proindiviso.
¿Se puede pedir la extinción del proindiviso después de la compra?
El artículo 400 del Código Civil reconoce expresamente que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, por lo que cualquiera de ellos puede solicitar la división del bien común en cualquier momento.
No obstante, existen limitaciones a este derecho cuando media un pacto de indivisión:
Pacto de no división
Los comuneros pueden acordar mantener el bien en proindiviso durante un máximo de 10 años, prorrogables por acuerdo unánime. Durante este tiempo, ningún copropietario podrá instar la división ni, en algunos casos, vender su parte, si así se ha pactado expresamente.
En consecuencia, si un tercero adquiere una cuota en un inmueble sometido a un pacto de indivisión vigente, no podrá exigir la disolución del proindiviso hasta que transcurra el plazo establecido. En cambio, si la venta ya se ha producido, es razonable entender que no se aplica la limitación de venta, pero sí puede subsistir la prohibición de división.
¿Qué pasa cuando el bien es indivisible?
Cuando el inmueble no admite una división material (por ejemplo, una vivienda unifamiliar) por quedar inservible o reducir drásticamente su valor, se deberá recurrir a la división económica, que puede adoptar dos formas:
- Venta del inmueble y reparto del precio conforme a las cuotas de participación. Si no hay acuerdo, se tramita mediante subasta judicial.
- Adjudicación del bien a uno de los copropietarios, que deberá abonar una compensación económica al resto, según lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil.
Por tanto, la indivisibilidad del bien no impide la extinción del proindiviso, aunque sí condiciona la forma en que esta debe materializarse.
¿Qué aspectos fiscales hay que tener en cuenta al comprar un proindiviso?
Desde el punto de vista fiscal, el comprador debe tener en cuenta los siguientes tributos:
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): se devenga cuando el vendedor es un particular. La base imponible será el valor de la parte indivisa adquirida y el tipo impositivo dependerá de la comunidad autónoma.
- Impuesto sobre el valor añadido (IVA): solo procede si la transmisión está sujeta a IVA, por ejemplo, en el caso de una primera entrega por parte de un promotor.
- Gastos notariales y registrales: aunque no es obligatorio otorgar escritura pública, sí es imprescindible si se desea inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad. La inscripción es altamente recomendable para garantizar la publicidad y seguridad jurídica de la operación.
Además, en el supuesto de que se acuerde la disolución del proindiviso en un momento posterior, el comprador podrá beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable si se produce mediante extinción de condominio, ya que esta operación tributa por actos jurídicos documentados (AJD) y no por ITP, siempre que la adjudicación recaiga exclusivamente en un comunero y no haya exceso de adjudicación, salvo que ese exceso sea necesario por la indivisibilidad del bien.
Por ejemplo, se daría un exceso de adjudicación involuntario en el caso de una vivienda que no puede fraccionarse físicamente y se debe adjudicar a un solo titular, compensando al resto económicamente.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).