Cuando el propietario de una vivienda deja de pagar el préstamo hipotecario que solicitó al banco para financiar la adquisición, el banco ejecutará la hipoteca, lo que significa que promoverá su venta forzosa para intentar cobrar la deuda, lo que normalmente se hace mediante una subasta pública.
Comprar en ese momento tiene la ventaja de poder adquirir una vivienda a un precio inferior al de mercado, pero no es una operación exenta de riesgos, los cuales conviene conocer antes de dar el paso.
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Contacte con nosotras¿Qué opciones existen para comprar una vivienda en fase de ejecución hipotecaria?
El hecho de comprar una vivienda que está en fase de ejecución hipotecaria supone que el comprador adquiere la vivienda cuando el banco ha iniciado ya el proceso de ejecutar la hipoteca para vender la vivienda y cobrarse la deuda con el precio.
Sin embargo, mientras no se celebre la subasta judicial, cualquier persona podrá adquirir la vivienda en ejecución comprando directamente al propietario. También se puede comprar la vivienda en ejecución pujando en la subasta y ofreciendo la mejor puja o postura. Y, finalmente, si la subasta termina sin postores y es el propio banco quien se adjudica la vivienda, podrá ofrecerla al mercado y será posible comprarla directamente al banco.
Las consecuencias de comprar en cada una de estas fases son diferentes, y la situación que más riesgos puede presentar es la primera opción: la compra directa al propietario, antes de que se celebre la subasta judicial.
¿En qué consiste la compra al propietario de una vivienda que está en fase de ejecución hipotecaria?
En esta opción, el vendedor pone la vivienda a la venta antes de que se celebre la subasta judicial, con la esperanza de que aparezca un comprador que pague un precio más cercano al precio de mercado y conseguir así:
- Obtener dinero para saldar la deuda con el banco.
- Obtener quizá también algún beneficio económico con la operación, si lo que paga el comprador es más de lo que se debe al banco.
- Evitar el desahucio.
La compraventa de esta manera es perfectamente legal, ya que el propietario conserva aún el poder de disposición sobre la vivienda. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las gestiones del propietario no paralizan la ejecución hipotecaria, que sigue su curso y puede desembocar en una subasta judicial paralela mientras el banco no tenga conocimiento de que se ha formalizado la compraventa directamente con el propietario.
¿Qué riesgos tiene comprar una vivienda en ejecución hipotecaria directamente al propietario?
Los riesgos que conlleva esta operación son básicamente los mismos que comprando la vivienda en subasta judicial, pero además:
- El comprador corre el riesgo de que se subaste la vivienda mientras él negocia con el vendedor, y se acabe adjudicando a otra persona, con lo que todos los gastos realizados orientados a la compra habrán sido inútiles y sin posibilidad de reintegro.
- La compra directa al propietario no implica la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta, al contrario de lo que ocurre si se adquiere la vivienda en pública subasta, donde el juzgado envía al Registro de la Propiedad un mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Esto significa que el comprador será quien responda ante esos acreedores posteriores, con el riesgo de sufrir un embargo. Para evitar inconvenientes, es aconsejable pedir una nota simple actualizada el mismo día en que se vaya a formalizar la compraventa, para asegurarse de que no se han generado nuevas cargas sobre el inmueble.
- Si el comprador entrega el dinero al propietario, no puede estar seguro de que este a su vez se lo entregará al banco y saldará la deuda, por lo que hay que tomar precauciones adicionales, como pagar al banco directamente y entregar al vendedor solo el remanente, si lo hay.
Por otro lado, el comprador se enfrenta a los siguientes riesgos, que son los mismos que en la compra en pública subasta:
- Normalmente, una vivienda que acumula una deuda hipotecaria ha visto descuidado su mantenimiento, por lo que probablemente no se encuentra en el mejor estado y necesitará reparaciones más o menos costosas.
- El propietario puede haber acumulado deudas también con la comunidad de propietarios y por el impago del IBI, deudas que serán exigibles al nuevo propietario, quien responde de las deudas de la comunidad por el año en curso y los 3 anteriores y del IBI del año en curso y los 3 anteriores. Si estas deudas no se pagan, el inmueble responde por ellas, por lo que se puede acabar en un nuevo proceso de ejecución.
- Las deudas anteriores a la hipoteca ejecutada no se cancelan en ningún caso, y será el comprador quien se subrogue en la posición del deudor y deba pagarlas.
- Además, hay que tener en cuenta los demás gastos asociados a la operación, como son el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales o del IVA, según el caso, y los gastos de inscripción y de cancelación de cargas en el Registro de la Propiedad, a lo que hay que sumar el coste de vaciar la vivienda y arreglar desperfectos, si los hay.
¿Qué ocurre si el vendedor no informa al comprador de la ejecución hipotecaria en curso?
El hecho de que exista un proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda es una circunstancia que debe conocer el comprador para poder prestar un consentimiento libre e informado. Si el vendedor omite ese dato, se entiende que actúa con mala fe y valiéndose de engaño, y el comprador tiene derecho a anular el contrato.
No obstante, no es normal que se celebre la compraventa sin que el comprador tenga conocimiento de la ejecución hipotecaria, ya que, antes de formalizarla, lo habitual es solicitar una nota simple al Registro donde figurará la situación de la vivienda. Además, el notario tiene obligación de solicitarla antes de la firma de la escritura e informar al comprador de las cargas que existen sobre el inmueble.
Pero lo que sí puede ocurrir es que el comprador haya firmado previamente un contrato de arras o un contrato de reserva y en ese momento aún no conociera la situación jurídica de la vivienda. En este caso, tiene derecho a resolver el contrato y a que le sea devuelto el dinero entregado en arras (o el que se haya pactado para caso de incumplimiento, según el tipo de arras) o en concepto de reserva.
La reclamación se puede basar tanto en la anulabilidad del contrato por vicio del consentimiento (ya que el vendedor ocultó el dato y engañó al comprador) como en la facultad de resolver por incumplimiento contractual, por no entregar el vendedor una vivienda libre de cargas y gravámenes o en las condiciones reflejadas en el contrato de arras o de reserva.
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).