En el ámbito inmobiliario es relativamente habitual ostentar un porcentaje de propiedad en proindiviso sobre un inmueble, en lugar de ser propietario de este en su totalidad. Esta participación en una mancomunidad tiene unas repercusiones que conviene conocer, sobre todo a la hora de enfrentarse a un proceso de venta.
En este artículo vamos a analizar las peculiaridades del proceso de venta cuando su objeto es un proindiviso: desde los derechos del resto de comuneros, pasando por la posibilidad de dividir el inmueble, hasta la tributación que afecta a la operación.
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Contacte con nosotras¿Es posible vender una cuota en proindiviso?
Sí, es perfectamente posible vender una parte indivisa de un inmueble, ya sea a otro copropietario o a un tercero ajeno a la comunidad. El artículo 399 del Código Civil reconoce expresamente que cada condueño tiene la plena propiedad sobre su cuota y puede disponer de ella libremente, sin necesidad de autorización del resto de comuneros.
No obstante, si la venta se realiza a un tercero, es obligatorio informar previamente a los demás copropietarios, ya que cuentan con mecanismos jurídicos que les permiten salvaguardar la composición interna de la comunidad, como el derecho de retracto.
¿Por qué es necesario comunicar la venta a los demás copropietarios?
Aunque la venta de la cuota indivisa no requiere el consentimiento del resto, sí es obligatorio notificarla formalmente cuando el comprador no pertenece a la comunidad.
Esta obligación se justifica en la existencia del derecho de adquisición preferente que asiste a los comuneros, con el objetivo de evitar la entrada de terceros que puedan alterar el equilibrio interno o dificultar la gestión conjunta del bien.
¿En qué consiste el derecho de retracto?
El derecho de retracto está regulado en el artículo 1522 del Código Civil. Permite a cualquier copropietario subrogarse en la posición del comprador, adquiriendo la cuota vendida en las mismas condiciones pactadas con el tercero.
Este derecho puede ejercerse en el plazo de 9 días desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o desde que el copropietario tenga conocimiento fehaciente de la operación. Para que surta efecto, debe formalizarse judicialmente o mediante escritura pública, consignando el precio y gastos asociados.
Si hay varios comuneros interesados, el retracto se distribuirá a prorrata de sus cuotas, salvo pacto en contrario.
¿Existe también un derecho de tanteo?
No, el Código Civil no reconoce expresamente un derecho de tanteo a favor de los copropietarios. Sin embargo, la doctrina y la práctica admiten la posibilidad de pactarlo entre los comuneros, estableciendo incluso formas específicas de notificación y plazos más amplios.
Este tipo de pactos deben constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que resulten oponibles a terceros.
¿Se puede dividir el inmueble?
Sí, cualquier copropietario puede solicitar en cualquier momento la división del inmueble, salvo que exista un pacto de indivisión vigente, conforme al artículo 400 del Código Civil. La posibilidad de dividir es una alternativa legalmente reconocida a la venta de la cuota.
Pacto de no división
Los comuneros pueden pactar conservar la cosa común indivisa por un plazo máximo de 10 años, prorrogable por acuerdo unánime. Durante este tiempo, no se puede exigir la división, e incluso se puede imponer la prohibición de vender la cuota a terceros durante ese plazo, mediante un pacto de indivisión de contenido más amplio, o imponer condiciones a la venta (como la obligación de vender a un copropietario o la de obtener la autorización de los demás).
¿Qué pasa si el inmueble es indivisible?
Si la naturaleza del inmueble impide su división (por ejemplo, en el caso de una vivienda), se deberá acudir a una división económica. En estos casos, se podrá:
- Vender el inmueble en su totalidad y repartir el precio entre los comuneros. Si estos no se ponen de acuerdo en la venta, será necesario acudir al procedimiento de subasta pública judicial.
- Adjudicar el bien a uno de ellos mediante compensación económica al resto, conforme al artículo 404 del Código Civil.
¿Es necesario dividir para vender?
No, no es necesario dividir el inmueble para vender una cuota proindivisa. Como ya hemos visto, la venta de una participación puede realizarse libremente, aunque sea sobre un bien indivisible. Eso sí, en la práctica, resulta más atractivo para un comprador adquirir el 100 % de la propiedad que una cuota indivisa en comunidad.
¿Es mejor dividir el inmueble o vender la cuota proindivisa?
Ambas opciones son válidas, pero tienen implicaciones distintas:
- Vender la cuota indivisa permite al copropietario desligarse rápidamente del bien, aunque con cierta dificultad de encontrar comprador ajeno a la comunidad y el riesgo de activar el derecho de retracto.
- Dividir el inmueble, si es posible, permite adjudicar partes concretas y otorga plena titularidad sobre una porción física, lo cual facilita la venta posterior. Sin embargo, esta vía puede requerir acuerdos previos, trámites notariales y registrales, e incluso procedimientos judiciales.
Desde el punto de vista fiscal, la venta se considera transmisión onerosa, y tiene un tratamiento fiscal menos favorable para el vendedor que la extinción de la comunidad, que se produce cuando se pide la división del inmueble.
¿Qué aspectos tributarios hay que tener en cuenta al vender un proindiviso?
La venta de una cuota en proindiviso comporta una serie de obligaciones fiscales:
- IRPF: el transmitente deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la operación. Esta se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado.
- Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal: si se trata de un bien urbano, corresponde pagar este impuesto al vendedor, salvo pacto en contrario. Se calcula en función del valor catastral y los años de tenencia.
- ITP o IVA: el comprador deberá abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si el vendedor es particular, o el IVA si se trata de una primera transmisión por parte de un promotor.
En todos los casos, es recomendable consultar con un profesional para verificar la fiscalidad concreta según la naturaleza del bien, el régimen del vendedor y la ubicación del inmueble.
¿Qué aspectos tributarios hay que tener en cuenta si se divide el inmueble?
Por otro lado, cuando los copropietarios extinguen el proindiviso adjudicándose el bien a uno de ellos (compensando al resto en metálico si es necesario), la operación se califica como extinción de condominio, lo cual tiene efectos fiscales más favorables.
- IRPF: no se considera ganancia patrimonial si la adjudicación se corresponde con la cuota de participación y no hay exceso de adjudicación. Si uno de los comuneros recibe más de lo que le corresponde y compensa en metálico al resto, no tributa si se debe a la indivisibilidad del bien (exceso inevitable).
- Plusvalía municipal: sí se devenga si hay transmisión de una participación de un bien urbano, incluso aunque la operación se formalice como una extinción de condominio.
- Actos jurídicos documentados (AJD): la extinción de condominio tributa por AJD, no por impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), siempre que se adjudique a uno de los comuneros y no haya transmisión a terceros. El tipo varía según la comunidad autónoma (generalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % sobre el valor de la parte adjudicada).
Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).