¿Cómo se regula el alquiler por habitaciones?

¿Cómo se regula el alquiler por habitaciones?

El alquiler por habitaciones es un tipo de contrato habitual sobre todo en las grandes ciudades, y en la actualidad su uso va en aumento, debido al incremento de los precios del alquiler y a la dificultad de una persona sola para hacer frente a un arrendamiento de vivienda completa.

Pero, pese a su popularidad, existe bastante desconocimiento acerca del régimen legal aplicable a este tipo de contratos, por lo que en este artículo vamos a tratar de aclararlo.

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¿En qué consiste el alquiler por habitaciones?

Un alquiler por habitaciones es aquel por el que una persona no alquila una vivienda completa, sea un piso, apartamento, estudio, casa unifamiliar, etc., sino que solo arrienda una habitación, y comparte el uso de las llamadas zonas comunes con el resto de inquilinos de las demás habitaciones o con el propietario o arrendador.

Las zonas comunes son todas las que no constituyan habitación destinada a dormitorio.

En el contrato, no obstante, se deben especificar qué zonas concretas de la casa se consideran zonas comunes, ya que también es posible que el inquilino comparta vivienda con el arrendador y que este desee excluir alguna otra estancia del acceso y uso por parte del inquilino.

¿Qué régimen legal se aplica al alquiler de habitaciones?

El alquiler por habitaciones está excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que se regirá por las disposiciones del Código Civil en materia de arrendamientos de fincas rústicas y urbanas (artículo 1546 y siguientes).

No obstante, como resultado de la libertad de pactos, las partes pueden remitirse a la Ley de Arrendamientos Urbanos para hacer aplicables a su contrato algunas disposiciones contenidas ahí, lo que deberán hacer constar expresamente en el contrato.

¿Cómo se regula el pago de la renta en un alquiler de habitación?

El precio del arrendamiento es el que las partes hayan pactado libremente, y puede consistir tanto en dinero como en la prestación de un servicio o lo que se pacte.

En este tipo de contratos no es obligatoria la fianza, aunque en la práctica se suele pactar una mensualidad.

¿Cuál es la duración del contrato de alquiler de habitación?

La duración del contrato será la pactada libremente por las partes, y si no se pacta ninguna duración concreta, al menos debe ser determinable.

Transcurrida la duración pactada, el contrato se entiende extinguido sin necesidad de requerimiento.

No obstante, si ninguna de las partes lo denuncia y el inquilino continúa haciendo uso de la habitación por un plazo de 15 días con el consentimiento tácito del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que corresponda a un intervalo de pago de la renta.

Es decir, si la renta se ha pactado por meses, el alquiler continuará por un mes más, y si ha sido por semestre, por ejemplo, por seis meses más.

Por supuesto, el arrendatario quedará obligado a pagar la renta correspondiente al tiempo prorrogado.

¿Quién paga los gastos del alquiler?

Las partes pueden acordar libremente quién se hace cargo de los gastos en cada caso, y a falta de pacto, se distribuirán como sigue:

  • El inquilino se hará cargo de los gastos que correspondan al uso de la vivienda, es decir, de los gastos corrientes, como los suministros.
  • El propietario se hará cargo de los gastos, normalmente de carácter anual, que estén asociados a la propiedad de la vivienda, como son los gastos de impuestos (IBI), las tasas de recogida de basuras o las cuotas de la comunidad de propietarios.

¿Cómo se regula la convivencia con el resto de inquilinos?

En caso de existir más habitaciones arrendadas a otros inquilinos,lo normal es regular las relaciones de convivencia entre ellos, las facultades de uso de los elementos comunes y otros aspectos similares.

En cuanto al sistema de organización dentro de la casa en relación con la limpieza, la contribución a los gastos comunes o los horarios en que se puede hacer ruido, pueden ser fijados de antemano por el arrendador o dejarse al acuerdo entre los inquilinos.

Por otro lado, la habitación debe disponer de una cerradura y una llave para garantizar la privacidad del inquilino, pero este no podrá cambiarla a su voluntad sin el consentimiento del propietario.

¿Cómo se formaliza el contrato de alquiler de habitación?

Existe libertad de forma, pero es conveniente que conste por escrito, aunque sea en un documento privado, y que refleje todos los aspectos que puedan suscitar dudas.

En caso de constar por escrito, se debe identificar claramente la habitación que se alquila, el mobiliario que contiene, cuáles son las zonas comunes, las normas de uso, la forma de pago de la renta y la actualización de su importe, el pago o no de fianza, la distribución de los gastos, la duración del contrato y las causas de resolución del contrato.

También se debe incluir lo que proceda en relación con la posibilidad de subarriendo.

El contrato de alquiler de habitación se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, y los gastos de la inscripción serán de cargo del inquilino, salvo que se pacte otra cosa.

¿Quién paga las reparaciones en la habitación arrendada?

Existe libertad de pactos en cuanto a quién corre con el gasto de las reparaciones, pero a falta de pacto:

  • El propietario debe garantizar que la habitación está en todo momento en condiciones adecuadas de habitabilidad, por lo que se hará cargo de las reparaciones que sean necesarias para mantener dicho estado.
  • El arrendatario o inquilino se hará cargo de las pequeñas reparaciones que se deban al uso diario.
  • El inquilino debe comunicar al propietario lo antes posible la necesidad de las reparaciones urgentes que observe. Si la reparación causa excesivas molestias al inquilino, hasta el punto de impedirle el normal disfrute de la habitación, tiene derecho a una reducción proporcional de la renta o incluso a resolver el contrato.

¿El arrendatario de una habitación tiene derecho de adquisición preferente?

En el contrato de alquiler de habitación, el inquilino no tiene derecho de adquisición preferente en caso de que el propietario quiera vender la vivienda. Por tanto, no podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto que reconoce la Ley de Arrendamientos Urbanos a los arrendatarios de una vivienda completa.

¿Puede el inquilino subarrendar la habitación?

Si no se prohíbe expresamente, el inquilino podrá subarrendar la habitación, es decir, formalizar un nuevo arrendamiento entre él y un tercero, pero responderá frente al arrendador de los perjuicios que pueda sufrir la vivienda por culpa del subarrendatario.

En ese caso, el subarrendatario queda obligado frente al propietario a los mismos deberes que tenía el inquilino en cuanto al uso y conservación de la vivienda, y a las demás obligaciones pactadas entre el inquilino y el propietario, incluida la renta y la forma de pago.

Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid

Socia fundadora de TresK Abogadas. Abogada especialista en derecho inmobiliario con una amplia trayectoria profesional y más de 20 años de experiencia.

Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Abogada miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (col. Nº 70.456).

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