A la hora de comprar una vivienda, es habitual que comprador y vendedor firmen previamente un contrato de arras, como garantía de que la venta se va a celebrar. Estos tratos pueden tener lugar entre comprador y vendedor exclusivamente, o bien contar con la labor de intermediación de una inmobiliaria.
Pero ¿cuál es exactamente el papel de la inmobiliaria en el contrato de arras? ¿Hasta dónde llega su labor de intermediación?
Antes de formalizar un contrato de compraventa de vivienda, comprador y vendedor pueden querer obtener algún tipo de garantía de que existe un compromiso firme de celebrar el contrato. El contrato de arras cumple esta función.
Hay varios tipos de contratos de arras, dependiendo de si el objetivo es obligar a la otra parte a cumplir con su compromiso, o establecer una compensación en caso de que comprador o vendedor desistan del contrato en los casos en que esté permitido.
Las arras penales obedecen al primer tipo, y se constituyen como herramienta para exigir a la otra parte el cumplimiento de lo pactado. Veamos en qué consisten.
La formalización de un contrato de arras es una práctica frecuente entre comprador y vendedor antes de proceder a la compraventa de una vivienda, ya que ofrece una garantía extra para ambas partes al constituir un compromiso firme de su intención de llevar a cabo la compraventa.
El contrato de arras confirmatorias es uno de los tipos de contratos de arras que se pueden formalizar, junto al de arras penitenciales y el de arras penales.
A continuación vamos a ver en qué consiste este tipo específico de contrato de arras y qué consecuencias tiene para las partes.
A la hora de comprar una de vivienda, es práctica frecuente formalizar también un contrato de arras que asegure de algún modo la adquisición posterior del inmueble y de mayores garantías tanto al comprador como al vendedor sobre la celebración futura de la compraventa.
En este artículo vamos a resolver todas las dudas que puedan surgir acerca de las llamadas arras penitenciales, que son un tipo de arras contemplado expresamente en la ley. Veremos en qué consisten, cómo es un contrato de arras penitenciales y qué consecuencias tiene su incumplimiento, entre otras cuestiones.
En ocasiones, pese a la firme voluntad de comprador y vendedor de formalizar el contrato de compraventa de vivienda, expresada mediante un contrato de arras, se pueden dar circunstancias extraordinarias que impidan el cumplimiento de las obligaciones.
Si eso ocurre, surgen dudas acerca de las consecuencias de ese incumplimiento cuya culpa no se puede atribuir a ninguna de las partes en el contrato.
A continuación vamos a explicar qué se entiende por causa mayor, cuándo estamos ante un caso de fuerza mayor y qué consecuencias tiene esta circunstancia sobre el contrato de arras.
A la hora de intentar desalojar a un inquilino de una vivienda alquilada, bien por falta de pago, bien por haber expirado el plazo del arrendamiento, o incluso por algún otro incumplimiento de las condiciones del contrato que haya facultado al arrendador para resolver el contrato, lo primero que hay que hacer, además de interponer la demanda correspondiente, es notificarle la existencia de esa demanda.
Por regla general, un juicio de desahucio acaba con la condena del demandado a abandonar la vivienda o local, y, en ocasiones, también a pagar la deuda que haya contraído con el propietario del inmueble, en su caso.
Todo este proceso conlleva unos gastos que, por justicia, debe pagar la persona responsable de la situación, por lo que la sentencia condenatoria lleva también aparejada una condena en costas.
A continuación veremos en qué consiste esa condena en costas, a quién se suele imponer y qué circunstancias pueden afectar al cobro de las costas.
Cuando una acción de desahucio tiene éxito, el siguiente paso para ejecutar el desalojo es el llamado lanzamiento.
La legislación española permite que el arrendador o propietario de un inmueble pueda reclamar las rentas impagadas y desahuciar al inquilino, todo en un mismo procedimiento. Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) da la posibilidad de acumular en una misma demanda la solicitud de declarar la existencia de ambos derechos y la pretensión de ejecutar la sentencia, cuando ésta le dé la razón al propietario.
Sin embargo, en algunas circunstancias puede ocurrir que se consiga el desahucio y posterior desalojo del inmueble, pero quede pendiente el pago de las rentas debidas. En ese caso, ¿qué se puede hacer? La respuesta dependerá de los pasos que se hayan completado en el procedimiento.
A continuación vamos a analizar los supuestos en los que es posible que esto suceda, y las soluciones a las que puede recurrir el propietario del inmueble.
Un contrato de arrendamiento de local comercial puede terminar por diferentes causas, siendo una de ellas la resolución por parte del arrendador cuando el arrendatario deja de pagar la renta.
Ante esta situación, el arrendador o dueño del local tiene derecho a reclamar las cantidades debidas y, además, instar el desahucio del local, obligando al arrendatario a desocuparlo.
A continuación detallaremos las características del desahucio de local comercial por falta de pago y los trámites legales que hay que seguir para llevarlo a cabo.
